好房News編輯中心/台北報導

報稅季節即將來到!永慶房產集團特別提醒售屋族,在申報時不妨可參考提出「財產交易損失舉證」節稅法,就可扣抵稅額。但今年在售屋部分有幾項新規需要特別留意,像是核實認定課稅以及若出售的房屋為豪宅,無法舉證成本,則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得,還有標準認定課稅比例上調等。

報稅(好房資料中心)

永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類(售屋、購屋、出租屋、承租屋),其中在售屋方面,財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅等,都可扣抵稅額。

陳俊宏表示,售屋相關計算方式上,若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

而所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

陳俊宏就提醒,在102年有售屋者,今年5月報稅時優先採核實認定方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採標準認定的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於雙北市8000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市5000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至40%稅率繳交綜所稅。

出售豪宅、台北市高級住宅與一般住宅之房屋交易所得計算。(資料彚整:永慶房產集團)

出售豪宅、台北市高級住宅與一般住宅之房屋交易所得計算。(永慶房屋)

由於今年各縣市售屋所得課稅比例大部分都有調整,在報稅時須特別留意。陳俊宏表示,以台北市而言,一般住宅課稅比例為42%,但若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為48%。

舉例來說,102年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照48%來計算所得為48萬元。

雙北市售屋財產交易所得標準(無買進成本或無售屋價格)

     縣市                      行政區                              售屋所得核定標準

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台北市                  全市-高級住宅                                   48%

                           全市-非高級住宅                                 42%

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新北市       板橋、中和、永和、新店、新莊                  33%

                  土城、三重、蘆洲            

                  汐止、林口、樹林、泰山                             30%

                  淡水、五股                                                   23%

                  三峽、深坑及八里                                        19%

                  鶯歌、瑞芳、石碇、坪林、三芝                  14%

                  石門、平溪、雙溪、貢寮、金山

                  萬里及烏來 

 

資料彚整:永慶房產集團

註:高級住宅之認定依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定為準。

原文網址: 報稅全攻略/售屋節稅 3大細節要注意 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/11419662820.html

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