青春-房仲物語

文／林奇芬

10月房屋交易量持續萎縮，房市進入寒冷冬天，但對自住購屋者來說，卻是精挑細選的好機會。買屋是年輕人累積財富的重要跳板，可以用三成自備款，發揮財務槓桿的力量，但若未做好評估，也可能帶來巨大的財務負擔與精神壓力。以下10個問題，是你在購屋前應該先確認的重點。

一，自備款準備夠了嗎？

沒有準備好自備款，購屋行動只是一場夢。買預售屋，前面繳款壓力較小，但相對房屋總價較高，後續貸款壓力大。若買中古屋立刻要繳三成購屋款，同時還有房屋裝修費用。因此，要先評估自己的財務能力，是以預售屋或中古屋為主要標的。

二，未來有能力，按月繳房貸10年以上？

購屋前要先找銀行詢問，房屋可貸款額度，以及貸款利率。由於目前銀行房貸放款政策偏向緊縮，一定要先詢問銀行估價再行動。自住購屋者不需要過度擔心房價是否下跌問題，主要擔心的是，自己後續繳款能力。

對首購族而言，前面7到10年換屋能力不高，在貸款期間內，可能會面臨換工作、獎金縮水、失業、利率上升、家庭成員增加...等諸多問題，能否持續繳付房貸，才是能擁有該房地產的重要關鍵。另外，有些年輕人繳貸款能力不足，前三年採用寬限期繳款方案，但寬限期結束後，是否有能力開始本息還款？

三，房屋每月管理費多少？

除了每月房貸金額外，目前許多大樓都有管理費支出，也成為每月必要費用。品質較好的大樓，每坪約100元，30坪房屋每月管理費3000元。較便宜的，也要每坪50至80元上下，購屋前要把管理費與房貸金額合併計算。

四，房屋未來轉手容易嗎？

轉手能力越強的房屋，保值性越高，因此，購屋前要評估該屋的轉手性。轉手性包括環境地段、社區品質，周邊同質性房屋售屋數量....等。規模過大的社區，投資客過多的社區，都影響未來轉手能力。

五，上下班通勤時間，在30分鐘以內？

首購族購屋能力有限，必須往都市外緣購屋，還好目前台北、新北市捷運路網逐漸擴大，搭捷運進市區30分鐘內可選擇範圍增加。即使是捷運+公車，可選擇範圍也不少。盡量降低通勤時間與成本，也是購屋前的重要考量。

六，附近有良好的生活機能？

例如，前一陣子到新莊看屋，機場捷運線附近雖然建案很多，但目前仍然相當荒涼，周邊生活機能不足，也許未來會逐漸改善。購屋前，還是要多觀察附近生活機能，是否符合自己現階段需求。

七，大樓住戶水準好嗎？

新成屋比較無法觀察住戶品質，但若是中古屋就相當重要，包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放，管理員態度、晚上點燈率、信箱整潔度...等，都可以協助判斷。另外，向現住戶打聽，可以掌握更直接的資訊。

八，房屋結構、水管等問題，嚴重嗎？

預售屋、新成屋，比較不需要考慮房屋結構、水管等問題，但若是10年以上中古屋，則需要找專業人士協助評估，特別是老屋水管排放、漏水、壁癌...等問題，在入住前必須要先行處理。

九，附近中小學評價好嗎？

首購族購屋後，幾年內可能增添家庭新成員，對年輕夫妻而言，住家周邊中小學校交通、評價，都是年輕購屋族應先行評估考量的重點。

十，是否有其他生活干擾因素？

另外，房屋是否位居交通幹道，或是大型集會場所附近，有噪音吵雜問題，或是鄰近加油站、瓦斯行、小型廟宇，有安全顧慮。甚至有住戶因為鄰近小學，受不了學校廣播噪音.....等，都是在購屋前要多觀察注意的。

以上十個重點，協助你在購屋前做好檢視，讓你可以更安心地擁有第一屋。

原文網址: 買屋前必問10個問題 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036684356