六都329案量暴衝　買方精打細算 @ 青春-房仲物語

【好房網雜誌2018年4月號】

今年的三二九檔期，在去年全台交易量觸底反彈的加持下，讓建商信心大增，六都端出合計4,000億元的推案量，然而買氣相對溫和，要見到過去民眾搶房的激情表現依然不容易。

三二九檔大案進場　六都案量暴衝四千億元

撰文：許侑淋

狗年房市的三二九檔期來臨，今年度根據房產網站統計，光是六都推案量合計已超過4,000億元，這樣的量體規模約是2017年九二八檔期案量的1倍以上，顯見隨著2017年全台交易量繳出止跌回升、逼近27萬戶的成績單，已讓不少建商推案信心大增。

推案時程一延再延　北市超級豪宅案怯場

不過今年對於三二九檔期的推案數字，不同機構的統計落差很大，尤其是北台灣的量體規模，一差就高達上千億元以上，因此讓不少消費者納悶，究竟今年推案量是大幅成長還是萎縮？

造成這樣統計結果分歧的關鍵因子，其實是各家機構針對重量級豪宅推案進場時程的判斷不同導致，尤其以業界耳熟能詳的「ONE PARK TAIPEI」（信義聯勤）及「陶朱隱園」，這兩個總銷量分別達580億元、400億元的超級大案影響最大。

沒錯，今年三二九檔期的第一個大特色，就是有不少單戶總價破4,000萬元、甚至是億元身價的超級豪宅案，即將要進場試水溫，挑戰市場行情。

不過由於這些建案進場時程幾乎都是一拖再拖，導致有部分機構不認為會挑在三二九檔期進場，所以未將其納入，但今年是縣市首長的選舉年，一到下半年就將是選舉熱戰的高峰，而往年只要是這種時候，多數建商都寧可在選前提早推案，因此將這些指標案納入計算，也算合理判斷，畢竟這些「美」媳婦終究也要見公婆，只可惜全台豪宅景氣還處於相對低迷階段，成交量始終是小貓二三隻，因此已經有不看好的平面媒體用「票房毒藥重出江湖」來形容當前局面，讓這些豪宅案還未登場，氣勢就先掉了一大半。

投資買盤回不來　市場續吹讓利風

但這也沒辦法，畢竟就連甲山林董事長祝文宇，這位今年代銷案量從去年300億元擴大為800億元的代銷天王都在自家春酒宴直言：「今年讓利還是房市很重要的關鍵所在。」

全台續吹讓利風，也是三二九檔期的第二個特點。今年初，房仲業者繼續追蹤新北市新屋價格不如中古屋的「房價倒掛區」，結果又發現三峽、淡水、樹林、林口、新店、三重等七個區淪陷，尤其三峽、淡水、樹林三區，屋齡二年以下的住宅竟都能比三到五年的住宅便宜超過一成，也證實在當前消費者所得收入提升有限，投資買盤又受到不動產稅制抑制下，不是市場不願意買單高價房，而是現實面上，市場僅存的自用客群，購買力與房價落差還是很大，小英政府除了猛喊企業加薪的口號外，恐怕必須有類似中國《勞動合同法》的限期加薪措施，才能真的對一般消費者有幫助。

當然，高所得的企業主或中高階主管累積達三年以上的換屋需求也有可能是今年市場的一股活水，但三二九檔期的第三個特點，仍是難有激情演出。

因為中國政府在二二八的敏感時機，拋出三十一條惠台新政，準備進一步大舉挖角台灣人才與企業到中國，加上台灣產業本就有缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才等「五缺」的宿疾未解，企業難以提升競爭力來創造更多獲利，企業主自然對於房地產投資也很難有大手筆的布局，在人才、企業的所得成長都有限，甚至可能陸續外移等種種不利因素壓抑，台灣房市的投資買盤仍處於找不到引線的尷尬狀況，只靠財力有限的自住買盤支撐下，買氣若是能溫和提升就算是表現不俗。

北市大坪數豪宅陸續上陣　都更案也來撐場

進一步看看六都個別狀況，首先是推案量超過1,600億元的台北市。

就算「ONE PARK TAIPEI」以及「陶朱隱園」等超級豪宅案可能缺席，但仍有「帝璽」、「冠德羅斯福」、「森城大院」、「Jade 12」等中大坪數豪宅案準備進場開賣，顯然北市建商已不再願意「把西裝布料拿去做內衣褲」，看準市場回溫，也開始針對中高端的換屋客群布局，但能不能突圍？恐怕就要看個案表現了，品質越好又具稀缺性的產品，還是比較有勝算。

除此之外，都更案眾多也是一大特色，算一算，包括「帝璽」、「冠德羅斯福」、「耕隱」、「台大敦仁」、「恆合江山」、「松江無籬」、「鵲喜」、「岫廬」等，至少有八個都更建案推出，雖然如此，這些都更案多半是歷經多年折騰才成案，現階段北市都更推動仍是相當艱辛，雖然有《危老條例》開了方便之門，但利益分配的老問題依舊讓都更整合難度居高不下，想購買老宅等都更的話，仍是謹慎為妙。

新北大軍布陣重劃區　桃園指標案在龜山

緊追其後的是新北市，納入基隆來看，整體推案量逼近900億元，是第二大戰場。這回三二九檔期的最大特色是相當聚集於新興重劃區，又以板橋江翠北側、土城暫緩發展、林口新市鎮與新店央北為最，這四大重劃區合計的推案量就超過400億元，幾乎是全市推案量的一半以上。

三二九檔大案進場　六都案量暴衝四千億元

在這其中，被視為新北市重劃區「房價鍋蓋」的就是新店的央北重劃區，只可惜，根據代銷業者推算，就算是由大陸建設操刀、賣相最好的基地，也頂多只能挑戰約五字頭的房價行情，這恐怕將會造成房價定錨效應，讓這一連串的新興重劃區推案價都壓在四字頭，因此短期內，這類新推案房價都很難有向上攻堅突圍的機會。

至於桃園市方面，這回三二九檔期推案量約有500億元規模，整體而言，推案分布相對平均，幾乎各主要行政區都有，較具指標性的是總銷達80億元、位於龜山區的「鴻築金捷市」，是主打鄰近機場捷運A7站的中小坪數首購宅，其實龜山不只是近年大台北居民移居桃園的人氣聚落，在房仲業者日前針對六都行政區房價漲跌幅所做的統計中，也是房價年漲幅達5.8％、六都漲幅第一的行政區。

台中案量飆漲五倍　軌道沿線成布局重點

台中的三二九檔期特色就是爆大量，今年總案量達583億元，比去年成長超過5倍之多，而從建案地點來看，今年的特點是軌道經濟，包含台鐵高架捷運化的新舊站區以及台中捷運綠線各站，都是建商布局的重點，像是台中捷運北屯機廠G0站附近，就有鉅虹、華太、櫻花、惠宇、登陽、寶佳、漢宇等建商布局推案。

只不過建商強打捷運宅當噱頭，真能激起消費者購屋慾望？依照過去高雄捷運的經驗，其實是一直到環狀線開始串聯橫向、縱向兩條捷運後，才開始發酵。

而台中市雖然透過台鐵山線與海線各站的高架捷運化，讓第一條捷運開通後，就有串聯環狀線的效應，但要讓平常習慣開車、騎機車的台中人，變成以搭乘公車、捷運、台鐵為主的生活型態，恐怕還是需要時間培養，因此短期內捷運宅的漲幅應該仍是相對有限。

另外總太建設鎖定年輕首購族群的「總太二○二○」，近期用球池、溜滑梯等親子設施，打造出網友口中的「最狂接待中心」，潛銷狀況也不差，值得關注。

台南千戶造鎮案登場　高雄建商聯手推案成風潮

最後來看南台灣，台南市與高雄市三二九檔期合計的推案總銷超過584億元，整體案量不低。

台南市部分，相較於2016年三二九檔期推案量一度萎縮到只剩30億元，今年上看120億元的推案量，已屬大量等級，顯示建商對台南房市的信心大增。這其中又以興富發在仁德區推出的造鎮案「上東城」最具指標性，該案總戶數達1,150戶，但仍延續低單價、低總價、低自備款的主流趨勢，鎖定首購族。仁德區緊鄰最繁華的東區，有機會獲得市區房價起漲後，目光轉往外圍築巢的年輕首購族注意。

高雄市方面，建商結盟聯手推案是一大特色。今年高雄三二九檔期總推案量上看460億元，左營、三民、苓雅是三大熱區，其中最受注目的是位於苓雅區、總銷量達60億元的指標案「新都廳」，廣達2,635坪的漂亮基地，光購地成本就高達20多億元，因此隆大營建董事長陳武聰與城揚建設董事長楊振宗，這對曾經聯手打造過苓雅區地標級豪宅「都廳苑」的搭檔除了再度聯手，還找來太普建設方健良助陣，多方結盟讓品質更提升，希望藉此突破高雄當前「沒有一字頭賣不動」的尷尬市況。

除此之外，包括城揚與全誠建設也在美術館特區有兩個達千坪規模的合推建案，泰嘉、太普、欣高三家公司也合作在鳳山的華鳳特區推案，這類建商聯手推案的情況已逐漸形成一種風潮。