青春-房仲物語

《好房網雜誌2018年7月號》

2018只過一半，擾動市場的消息不停增多，究竟下半年房市景氣會如何發展？專家學者們一致認為，影響最大的層面仍在於即將到來的九合一選舉。

撰文：蔡孟穎

預測下半年房市，首先當須緊盯景氣，台灣經濟研究院副研究員劉佩真分析，今年上半年交易量相較去年同期會呈現增長，但到了下半年恐怕就大不相同。根據台經院調查指出，下半年不確定因素多，建商多對今年下半年的景氣看法轉為謹慎，因此能看見建商推案多搶在上半年。

2018只過一半，擾動市場的消息不停增多，究竟下半年房市景氣會如何發展？（好房資料中心）

選舉議題充斥媒體　房市消息恐被邊緣化

選戰越火熱，房市消息容易被邊緣化，對市場就越不利，宏大不動產估價師事務所所長卓輝華認為，下半年的選舉會是對房地產景氣影響層面最大的因素，一來是選舉議題消息布滿新聞媒體版面，即使房地產業者推出很多行銷廣告，相較之下，閱聽人感受到的曝光度仍會降低許多。

除此之外，以過去經驗而言，選舉對於市場的好壞影響差別在於「當下的房價」，如果房價在低點，選舉可能會是一個好的因素，但若仍處於相對高點，候選人可能會因想討好選民，舉著「居住正義」的大旗，企圖抑制房價。

升息機率變高　但幅度不會太大

而其他充斥在房市消息面中，包括升息、房貸逾放比大增、中美貿易戰等議題，專家多認為，雖房貸逾放比確實有逐漸增加趨勢，但比例仍不高，金管會也持續緊盯逾放比較多的銀行，避免出現投資客斷頭拋售。利率方面，專家則均認為下半年中央銀行宣布升息的機率高，但升息仍得看國內經濟，以目前來說，通膨狀況並不嚴重。

天時地利不動產總經理張欣民認為，下半年就算升息，也僅會是小幅度的半碼、一碼，不可能像美國一樣持續性升息，而小幅度的升息，事實上對於目前的房貸族壓力並不會太有感，真正會有較大壓力的是「準備要買房」和「勉強買房」的兩種購屋族，其一是升息促使猶豫觀望，其二是房貸壓力增升。

不過整體而言，升息對市場不利程度有限，市場上的投資客多半早已清償房貸、沒成本壓力，利率一下升到有感的5％機率也偏低，因此投資客還能撐。

卓輝華也分析，台灣在目前游資熱錢還偏多的情況之下，即使是升息，不動產融資的首次購屋利率還是可以壓到2％以下，民眾首貸仍能貸到7、8成，甚至9成，因此購屋族對升息壓力感受度仍低；且相較於民國七十八年時的中央銀行選擇性信用放款，同年間利率一下從不到6％升到12、13％，直到民國九十四年全球金融政策放寬，利率才跌到4到2％的歷史低點，所以跟過往比，現在真的低許多，因此小幅度升息，其實影響很小，壓力要變大，至少利率要升到5％以上。

下半年餘屋賣壓擴大　價格仍是關鍵

至於上半年炒得火熱的中美貿易大戰，專家們多認為僅是短暫議題，對台灣影響層面相當小。德謙建設副總經理施孝文指出，中美貿易戰其實就像之前大家擔心兩韓關係緊張、英國脫歐、川普上任等會影響國際經濟，但最後結果都是消息面雖多，卻來得快去得也快，好似什麼事情也沒發生，國際間的事情變化很大，所以目前對台灣房地產唯一有比較明顯影響的還是國內的選舉。

除了選舉外，主導房市的仍是主要的市場買盤──自住客，在「價格才是王道」之下，對自住客而言，市場上紛紛擾擾的訊息反而對其購屋意願的影響不大，價格還是吸引買方進場的重點。2018下半年在推案量增加的情形下，擴大的餘屋賣壓，加上上述提及的市場變數，將使市場延續上半年的「量微增、價微跌」趨勢，對自住型買方是可以進場的時機點，但若是投資客則須多加衡量觀察。

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