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好房網News記者黃靖惠／綜合報導

雙北老屋改建速度緩慢，日前雙北老屋改建協會針對老屋不願意改建的原因做調查，總結導致改建進度緩慢有八大原因包括容積率不足、坪數分不回、違章建築、改建後房屋稅和土增稅過高、釘子戶的貪婪與認知的錯誤、一樓租金補貼、及住戶沒信心怕吃虧、所有權人太多等，其中北市老屋改建最大絆腳石是「無法一坪換一坪」，多數人怕改建後，實際分回坪數縮小，直接成為阻礙原因，占94%比例。

雙北老屋多。（圖／擷取自pixabay）

根據統計，台北老屋都更八大阻力最嚴重前三大是「容積率不足」與「賦稅太高」、「違章建築問題」，而新北市則是「貪婪釘子戶與錯誤認知」、「違章建築問題」、「一樓租金問題」。

台北老屋改建最大絆腳石是「無法一坪換一坪」，多數人怕改建後，實際分回坪數縮小，直接成為阻礙台北市老屋改建第一大問題，就占94%比例。

對此雙北老屋協會理事長胡偉良解釋，台北市於民國82年才開始實施容積率管制，而之前大部份的四、五層樓公寓的容積率至少是240％起跳，甚至到350%不等，若再加上違建容積率就更高，但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%，改建後即使再加上30%的容積獎勵，還是無法和原來的面積一樣大。

胡偉良說，假使老屋屋主真依現行容積率225％、再加上30％容積獎勵改建，分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%～70%，，而且同時要支付興建費用及興建期間房屋租金，改建後更要負擔多出房屋稅、土地增值稅及管理費，也成為台北市老屋屋主不願改建原因。

北市老屋改建不成功將近六成認為改建後的因賦稅太高，他也解釋，許多老屋因殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素，可能大增10倍甚至更多，再加上土地增值稅，及改建後變成大樓形式須繳納管理費（因為有了電梯），這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

違建是雙北共同的痛

此外， 違章建築一直是這個城市的最大毒瘤。他解釋，根據統計2017年雙北市違建量高達26.7萬件，占全國違建量四成以上，由於過去房市持續飆漲，而違建成了高房價下的產物，導致頂樓增建公寓產品在寸土寸金的雙北市格外盛行。

他說，違建也造成老屋改建的另一個大難題，因為許多頂樓加蓋都會希望改建後，違建的使用面積仍能納入分回坪數的考量內；而一樓占用空地或停車者，則也是不願意在改建後喪失既得利益，因此違建成了台北市和新北市老屋改建的第二大障礙。分別占台北市69%、新北市55%。

原文網址: 老屋屋主為何不改建？　9成因為這原因 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/319459215917.html