文/蔡志雄

房東、房客與房子之間各存在著什麼樣的關係?因為房東有權狀是所有權人,可是三分之二的房價根本是房客用二十年的租金去繳本息來的,你可知道房客與房東究竟差在哪裡?

房東跟房客的差別只是頭期款而已

第一次買下附車位的套房當房東,花了不到三百萬,頭期款大概一百萬左右,一開始房客每個月匯的租金還要墊一些錢才夠繳本息,但之後買進的物件隨著設備增加租金慢慢調整,房客每個月租金拿來繳本息都還有剩,所以,除了一開始我繳的頭期款,整整二十年的房貸幾乎都是房客繳的,但繳完房子是我的。當然,一定有人會想,房子出租有這麼容易嗎?總有閒置期吧?所以我在後面的章節會教大家當房東的十大絕招,包括用『三天快速出租法』來縮短閒置期,這可是我累積十多年的精華。

所以,看出來了嗎?繳得起百萬頭期款的是房東,繳不起頭期款的是房客,但整整20年的貸款,也就是三分之二的房價根本是房客用租金繳清的,可是房子卻是房東的。所以簡單講,房東跟房客的差別,不過就是頭期款而已,付得出頭期款的當房東,付不出頭期款的只能租房子替別人繳貸款。

只要準備好頭期款,等待房價適中的價格,就可以買屬於自己的房子。在此我要鼓勵許許多多還在租房子的房客,看清楚這個問題,當房價適中的時候,就算還沒有能力買房出租,至少要當聰明的屋主,買屬於自己的房子。沒有人注定永遠當房客,房客也可以晉身有房一族,進而變成房東。至於何謂『房價適中』的標準,讓我們繼續看下去。

房價適中與多空時機的判斷

無論是自住型或是出租型的房子,都要在房價適中的時候買進,我知道在現在房價高漲的時候說房價適中,聽起來好像是神話,但如果有人說房價永遠不跌那才是神話!你看之前黃金下跌前不是有許多人看到每盎司二千美元,但就在眾人看多之際卻下跌到只剩下每盎司一千二百美元,而股票漲漲跌跌更是常見,哪一樣資產只有漲沒有跌?房價怎麼可能永遠不跌。

那未來怎麼看房價適中呢?不管自住型或是出租型的房子,我認為可以用租金的年投資報酬率來判斷,當租金年投資報酬率有4%以上就是適合的房價。

當租金的年投資報酬率越低,也就代表租金相對便宜,所以房東越難當,除非早早便宜買進的房東,如果像現在這麼高房價進場的房東根本不划算,普遍來說投資報酬率不到2%,如果以投資報酬率2%來算,1坪30萬,總價360萬的房子,每個月只能出租收租金6,000,但以七成房貸來計算本息卻要繳一萬多元,也就是租金根本繳不起房貸,這時候大家可以選擇當『聰明的房客』,其實是占房東的便宜。

但當租金的年投資報酬率高於4% 以上,例如1坪30萬,總價360萬的房子,你去租每個月要花租金12,000,假如是買房子,除了要準備自備款,以七成房貸來計算本息也差不多繳一萬多元,這時候你就要選擇當『聰明的屋主』,努力準備一百萬出頭的自備款,寧可再貼一些拿來繳房貸,不只20年後房子是你的,這20年當中你住的可是自己名下的房子啊,愛怎麼裝潢隨你高興,也不用害怕房東亂漲租金或趕人。

當然,我還要鼓勵大家,當租金的年投資報酬率高於4%以上,除了要買屬於自己的房子當『聰明的屋主』外,能力允許的話要繼續打拼,買房出租當『聰明的房東』啦。

只要用租金年投資報酬率4% 的標準來判斷,這樣你就知道什麼時候要當『聰明的房客』,占房東的便宜,什麼時候要當『聰明的屋主』或『聰明的房東』了。

(本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容)更多內容歡迎前往試閱…… http://www.eslite.com/product.aspx?pgid=1001264952314428#

蔡志雄 包租公

 

原文網址: 房東與房客的差別 如何判斷時機聰明選擇當房客或房東? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/612-lawyer/article/17406562605

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