解讀房價的祕密　房子值多少錢？－青春-房仲物語

文／范世華

你可能不知道～

或許賣一包衞生紙的利潤，和賣一具電腦鍵盤的利潤相比，可能相差無幾？

而賣一大袋12 包的衞生紙，我們可以清楚知道它的利潤是乘以12；一箱共有幾包，我們就乘以幾……

可是換做是一台電腦，用了不同的元件，我們就不會知道各個零件單獨的成本和利潤各有多少，組裝一台電腦的售價，到底賺我們多少錢？

我們試看看，能不能把房價像衞生紙或電腦的售價一樣拆解來看，用最簡單的公式來解讀房價的秘密：

成本價值可以計算得出來，可以說它只是具有一個單純居住的「功能性價位」，如果一個地處偏遠、地價低廉的房地產標的，它的房價假若又因為土地價格趨近於零，拿計算機算一下建材、人工……甚至折舊，買賣取捨的房價一目了然，沒有想像的空間，不可能創高價值。

房價＝成本價值＋附加價值 (范世華新書內容)

H看不到的價格，才是真正最貴的價錢附加價值是一種看不見的東西，由於無法用某一種特定標準或是工具來去衡量，一間房子的交易行為，買方在不知道賣方當初取得這間房子所耗費的成本，在買方、賣方資訊不對等的情況之下，附加了於房屋價格上很大的一個袐密空間，而如果有了比較的對象資訊，價格可能會回復正常，也因此「比較價格」在不動產估價之中會如此的重要。但是價格的比較，也有可能會愈比愈高，因為一旦房地產的商品再經過層層的包裝，增加了商品的複雜度，讓人更難去將它拆解比較，沒有了可殺價、議價的依據，它的價位就可能再創造得更高。

因為附加價值具有創造利潤空間「不能說的袐密」，讓人摸不著頭緒，因此才會有人願意投入這個市場競爭的遊戲！如果電腦資訊商品不能再被包裝創造價值，電子產業的利潤瓦解，賣一個高科技晶片的利潤比賣一張衞生紙的利潤還要低，就不會有人願意花遠比開一家造紙廠還要高出百倍以上的成本，去投資興建設廠做製造生產電子產品設備的生意了。

一旦房地產的附加價值喪失，設想如果治安惡化環境不再受人喜歡、天災不斷造成交通受阻或受限、不能向銀行貸款做為資金融通的工具、對於資產保值的安全感消失了……房地產市場金融的信用崩潰，消費者持有房地產的信心瓦解，失去價值之後所剩的價格會有多少？

房價＝成本價值＋附加價值 (范世華新書內容)

黃金之所以具有高昂的價值，並不僅止於它在工業材料使用的功能性價值，或是生活飾品美觀上的個人喜好價值而已，最主要是它在金融市場上的信用價值，可做為金錢替換的接受度，決定了黃金本身的價值高低，當黃金的信用強度愈高，價格就愈昂貴。而房地產真正的價格，其實也是具備了金融市場中的融資功能，可替代信用的附加價值，因此當信用強度愈高，可融資的額度愈高，附加價值也就愈高。

以金融市場銀行貸款融資比率來算，如果你自備有100 萬的現款：

若貸款成數六成（自備四成）

你可以向銀行借款150 萬，買到250 萬的房子

100 萬 ÷40% = 250 萬

若貸款成數七成（自備三成）

你可以向銀行借款233 萬，買到333 萬的房子

100 萬 ÷30% = 333 萬

若貸款成數八成（自備二成）

你可以向銀行借款400 萬，買到500 萬的房子

100 萬 ÷20% = 500 萬

銀行給予的融資比率愈高，購屋資金的槓桿額度也就愈高，又如果市場上的房貸利率很低，購屋消費性的利息支出很少，買屋比租屋划算，那麼就會有愈來愈多的人也會想要自己擁有房屋。

而房地產的價格，正因為它除了是住房需求的必須品之外，從成本價值計算，其土地、建築成本、利潤、資本利息會隨著社會經濟與通貨價格的成長變化，自然會因結構產生出基本的價格；除此之外，房價的變化，更取決於金融市場的動向如何？從附加價值計算，正因為它可做為金融商品「融資」的附加價值特性，當房地產可「融資」的條件愈寬鬆，表示市場對於取得房地產的難度愈低（購買力高），只要市場對於房地產的購買能力高，即使房價高一點，消費者仍可接受，購屋條件愈容易，房價相對也會更高，可見「融資」對於房價高低的影響力，是最具有絕對關聯及重要性的。

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