青春-房仲物語

老屋擁北市門牌一定賺？他爆「這幾區」房價恐破盤

好房網News記者戴鈺純／綜合報導

老屋因為總價較低，對於預算有限的購屋族群來說可能會是優先的選擇，根據內政部統計六都最新資料，109年第三季屋齡40年以上的房屋佔比，台北市占全國的40.29％，高達4成，比例相對偏高，其次是高雄市29.65％、台南市28.05％、新北市25.58％、台中市20.74％，桃園市則最少，占全台16.88％。

109年第三季屋齡40年以上的房屋佔比，台北市高達4成，比例相對偏高。圖／好房網News記者張庭甄攝

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台北市老屋多為長期不爭事實，雖出於土地價值高，居住舒適度佳，工作機會多，地狹人稠，以及投資潮盛、房屋量體供需失衡等多重因素下，蛋黃區塊尚不至於因為屋齡老而撼動房價，但像是北投、士林、文山、萬華、大同區等處都有不少老屋太多的區塊，區域房價長期走低，不乏單價三字頭的交易案，不見得因為台北市門牌而吃香。

陳炳辰說，雖然台北3字頭房價算親民，但買老宅對於外縣市民眾恐也仍是難以理解的價位，加上眼下不少建商搭上危老推動順風車，有助於改善市容與居住上的公共安全疑慮，有機會再推升部分老宅區域房價，整體來說台北市都是個老而彌堅、房價硬挺的區域。

台大土木工程學系博士郭紀子指出，鋼筋混凝土造建築物之耐用年限一般被認為平均可達50年之久。但目前台灣房市面臨「三高」（高房價、高空屋率、高自有率）的問題嚴重，且伴隨人口迅速老化與少子化，民眾對於房地產的需求發生改變，房地價格盤整，房屋持有時間會更長，換屋機會變少。

郭紀子分析，未來決定房屋壽命的關鍵因素可能由「社會耐用年數」（因都市計畫變更、人口環境變化、地價房價上漲等社會因素，導致提前拆除重建的建築壽命）轉變為「物理耐用年數」（建築物的自然壽命），因此，在購屋時，應更加注重房屋品質，多考量房屋使用壽命對於居住成本造成的影響。

郭紀子說，以建築物的耐用年限50年來舉例，如果買大於30年的中古屋，必須承擔的風險就會相對較高，可能歷經10～20年就必須有換屋的打算，否則建築結構上也可能遭到破壞影響安全；因此建議，中古屋的年分不能過於老舊。

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