青春-房仲物語

文／胡偉良

2003~2014年的房價飆漲是台灣民眾財富的一次重大分水嶺，有房和沒房從此在財產上截然不同，但是這一波的房價飆漲合理嗎？房價還會再漲嗎？

2003~2014年的房價飆漲合理嗎？房價還會再漲嗎？（好房網News資料照）

1， 台灣房地產的問題，可以從全球先進國家房市的共通性規律中去找到一般規律，再從台灣自身國情特徵中去發現其差異性。但華人超愛買房的情結等，將催生更澎湃的住房需求，這是差異所在。

2， 從中期來看，在合理、正常的供需狀況下，未來台灣的六都的房價依舊會保持2~3%左右（2％的經濟成長率+1%的通貨膨漲率）的平均增長率，這是一個 "合理增長率"。

1870年到2012年，世界上14個先進國家的房地產價格的情況，這裡面有一個結構性的變化，1945年以前房價扣除通貨膨脹之後，它不怎麼漲，但是到了二戰以後就是1945年到現在大概是六、七十年的時間了，從歷史經驗上看，先進國家整體房價在二戰以後，它有一個普遍上漲的規律，也就是房價和經濟成長幅度，在排除比較顯著的通膨之外，幾近同步。

發展中國家在新世紀以來的房地產是一個什麼情況呢？

俄羅斯的經濟在新世紀以來，隨著油價的上漲，它的經濟也很好，特別是金融危機以前，其房價漲得也很高。

印度在新世紀以來經濟也漲得不錯，房價漲速也很快。可以看出，有一個基本的規律：一個國家只要經濟開始比較穩定快速地增長，那麼這個國家的房價都是上漲的，而且速度往往很快。

日本房價的快速上漲導致後續的崩盤

比較特別的是日本，日本的房價和其他主要國家的房價有一個很大的不同--就是它漲得最凶也跌得最凶。

德國的房價？

德國的房價很便宜，我們能不能學德國的經驗？

慕尼黑和柏林是德國的兩大城市。慕尼黑的房價其實和巴黎、日內瓦差不多，並不便宜，柏林雖然便宜一點，但是和巴塞羅那、維也納也是差不多的，所以我們很難說德國的城市的房價很便宜，所以「德國的房價很便宜」事實上是不成立的。

胡偉良觀點： 總結一下，只要一個國家經濟增長和城市化程度未達飽和，它的房價都會漲，而且會漲得很快。

在這個定性的意義上，台灣的房價上漲也就不足為奇。

房價的上漲速度？有沒有漲得過快？

有一個簡單的、經驗性的、粗略的公式（適用於中長期）：

房價增速=經濟增長速度+通貨膨脹率（也有專家表示應不計入正常的通膨，而只計算比較大幅度的通膨）。

這個公式能不能夠解釋台灣的房價上漲？

從2003年到現在，我們的經濟增長速度，也就是GDP增速，2003到2008每年平均大約是4.5%左右， 2008到2017年，每年平均大約是2.7%左右，整體平均約為3.6％；通貨膨脹1.0%左右，這兩個數字加起來，大致就是4.6%。

過去這16年（2003~2019）我們的房價增速大概是多少？台北市平均大概是2.5倍上下，全省平均約在2倍上下，轉化成年增長率， 台北市約為6％，全省約為4.5％。

如果再把房價的上漲期調整為2003~2014年，那 麼台北市的房價年增長率則為：9%；全省的房價年增長率：6.5％。

都高於合理的4.6％，這當中的飆漲主要就是來自炒作。

所以2003年2014間的房價真的是漲過頭了，假使要回到4.6%的水準，應該要止漲到2024年（2003+21）。若不計入通貨膨漲時也就是2003~2014的房價上漲速度是超漲了，而不正常的超漲一定會面臨回跌的宿命。以目前的房價來看，台北市到2019年的房價年增速約為6％，仍是高於合理的4.6％，亦即仍是超漲，因此，我認為2010的房價會是雙北的一個比較合理的基礎水平。

當然，房價的漲跌從來就不是什麼簡單的事，牽涉因素也多，本文也僅僅是從一個簡化的角度，提出一個粗糙的估算而已。我也很佩服一些台灣的名嘴，憑著幾年的業界經驗，就敢沒來由、沒根據的信口開河，而竟然也有人會相信。

筆者最近經常被罵、被酸，被炒房客罵，被鍵盤族酸，唉，講真話真難。

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