青春-房仲物語

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

浮州合宜住宅是政府推出的「新版國宅」，但興建完成後品質卻堪虞，不少民眾質疑，連政府監督的房子都有問題，那一般民眾買預售屋豈不是風險更大？新版本的內政部定型化契約5月1日已經上路，民眾現階段買預售屋更得張大眼睛，對照業者給的契約是否有合法制訂。

契約書有沒有黑心？直接對照內政部規範的內容最有保障。（好房網News記者陳韋帆攝影）

房市景氣不佳，民眾要更小心建商出現週轉不靈、違約成爛尾樓的風險或交屋過程有瑕疵問題等。民眾可透過內政部官方網站的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》檔案檢視，是否跟業者提供的契約相合。

民眾可能會在想，《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》跟《預售屋買賣契約書範本》差異在哪？其實根據《消保法》第17條，這是避免業者訂定不公平的定型化契約條款，因此定型化契約「應記載及不得記載事項」是實質意義的法規命令，業者必須遵守。

相反地，《預售屋買賣契約書範本》僅是提供給建商的契約範本，消費者要看建商有沒有違法制訂條約，得對照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》才準。因此，在「應記載及不得記載事項」之中，有9項攸關民眾權益的關鍵得留意。

第1、廣告為契約的一部份，要留存好

賣方應確保廣告內容的真實性，預售屋的廣告宣傳品及記載的建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，皆為契約的一部分。

第2、確定履約保證機制

履約保證可依6項之中擇一選擇：

□內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託

□其他替代性履約保證方式

□價金返還之保證

預售屋由__ (金融機構)負責承作價金返還保證

□價金信託

預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜

□同業連帶擔保

□公會連帶保證

第3、工程期款間隔

除簽約款及開工款之外，工程期款屬於當期工程完工後繳款，每次付款間隔日數應在20日以上。若賣方未依工程進度定付款條件者，買方可在工程全部完工時才須一次支付。

第4、買方逾期付款的處理方式

買方若逾期達5日仍未繳清期款，買方應加付按逾期款部分每日萬分之2單利計算遲延利息，並於補繳期款時一併繳付賣方。

第5、開工及取得使用執照期限

預售屋約定好開及完工取得使照期限後，除非因天災地變、政府法令變更等影響，否則賣方如逾期未開工或未取得使照，每超過1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息給買方。若逾期3個月未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約的處罰規定處理。

第6、通知交屋期限

賣方應在領得使照6個月內，通知買方進行交屋，雙方應履行下列各目義務：

1、賣方須付清因延遲完工所應付的利息給買方

2、賣方如未在領得使照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息給買方

第7、貸款約定

由賣方洽定辦理的貸款金額少於預定貸款金額，差額依下列處理：

1、不可歸責於雙方時之處理方式如下：

（a）差額在預定貸款金額30％內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償

（b）差額超過原預定貸款金額30％，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還

（c）差額超過原預定貸款金額30％者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約

2、可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；若賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約

3、可歸責於買方時，買方應在接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

第8、房屋有重大瑕疵，貸款撥付可終止

產權移轉登記完成，並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理的海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵之外，買方不得通知金融機構終止撥付貸款予賣方。

第9、違約的處罰

（a）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」的規定，買方可解除契約

（b）賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」規定，即為賣方違約，買方可依法解除契約

原文網址: 杜絕買到浮州合宜爛屋　預售簽約有9大原則 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17811996638.html