緩跌趨勢不變　逾半民眾認同房價將呈L型－青春-房仲物語

【好房網雜誌1、2月號】

撰文：黃慕凡

走過2016年移轉棟數大衰退的陰霾，2017年建商帶頭讓利，讓房市有感回溫，只不過仍有超過六成的消費者認為房市尚未軟著陸，主因是房價仍未落底，2018房市走勢又會是如何呢？

緩跌趨勢不變　逾半民眾認同房價將呈L型

「讓」字反映2017年房市現象，是買賣雙方不得不認同的唯一指標。

L 型：房價落底後難反彈，將在底部持續盤旋，呈現長期盤整格局。

U 型：房價緩步落底後再緩步回升，歷經數年盤整期可望再見高峰。

V 型：房價急跌後再急速反彈，盤整期短，回漲力道強。

2017年底，好房網公布年度房市代表字，最高票由「讓」字拿下，排名第二的「等」、緊跟在後的「降」，恰巧都反映同一件事情，就是「讓利才有成交」。

隨著新推案帶頭讓利，新舊屋價差縮小，買方「不如買新屋」的念頭，使中古市場賣方不得不低頭。好房網總編輯楊欽亮分析，「讓」字反映2017年房市現象，是買賣雙方不得不認同的唯一指標，讓利就是市場的王道。

二○一七修法頻繁　住宅安全成關注焦點

回顧2017年房產大事件，政策面包括「都更三法通過」、「租賃專法通過」、「前瞻基礎建設特別條例通過」、「遺贈稅分級制修正通過」，以及「雨遮屋簷不計坪不計價通過」；市場面部分，則包括「海外不動產買賣糾紛頻傳」、「台北東區店面大撤退」、「全台餘屋量破7.3萬戶」、「雙北違建大火頻傳」等。

都更三法中，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）影響層面最廣，只要屋齡達三十年以上、無耐震設計，且住戶100％同意，即可申請重建。全台灣屋齡三十年以上的房子超過397萬戶，占房屋稅籍資料約46.6％，內政部已訂定今年全國推動目標為500案，約能協助一萬戶危險及老舊建築物。

另外，《都市更新條例》修正草案設下四道關卡防止都更推動爭議，針對釘子戶也訂立出處理原則，即便只有一個不同意戶，地方政府都會強制辦理聽證程序，來釐清問題。

同樣影響甚鉅的《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法），將過去無法可管的租屋市場納入規範，其中「應記載及不得記載事項」是根據消保法制定，新增許多具有法規效力的強制規定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅負轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等，讓弱勢租屋族獲得更多保障。

而雨遮新制部分，今年元旦開始，雨遮、屋簷改為不登記、不計價；去年新制公布後未見爆發搶建潮，後續影響則有待觀察。

民眾購屋信心回升　近五成期待房價修正

中古市場具指標性的「永慶房產趨勢前瞻報告」於去年底出爐，針對2018年第一季房市所做的網路會員調查顯示，全台看跌今年Q1房市的比例減少五個百分點至47％；再觀察七大都會區對今年Q1房價的看法，雙北市看跌比例逐漸收窄，但仍超過5成，顯示對價格修正還有期待；其餘五都看跌比例不到5成，對後市看法持平或小幅看跌。

針對調查結果，永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，全球經濟同步復甦，國內出口連十四紅、股市破萬點最長紀錄，讓民眾消費信心增加、購屋意願提升，加上房價在歷經三年修正後，由急跌進入緩跌階段，看跌比重已連六季收斂，印證市場盤整格局不變。

另外根據本次調查，有64％的消費者認為房市尚未軟著陸，究其原因，近5成認為「房價還有下跌空間」，其中北市、新竹與台中比重甚至超過5成，顯然對價格下修特別期待；桃園、高雄則有35％與49％的消費者認為「未來還有許多新屋供給的賣壓」，主因在於桃園與高雄重劃區多，這幾年建商積極推案，消費者認為未來新屋供給量大，賣壓沉重，因此房市尚未軟著陸。

民眾認為房市會在何時落底？調查結果顯示，桃園以南五大都會區消費者認為2018年底前落底的機率在45至50％之間，而雙北市消費者則認為落底時間比較可能落在2019年或2019年以後。經濟穩定成長，房市交易量小幅回升，讓民眾購屋信心增加，尤其是桃園以南都會區，房價相對親民，對於房市落底預期也較樂觀，近5成消費者認為今年有望落底。不過，高總價、高單價的雙北市因過去房價漲幅較大，對目前房價修正幅度尚未滿足，導致消費者心中的落底時間延後。

本次調查也顯示，有57％消費者認為2018年房價將呈現「L型」走勢，謝志傑分析，目前房市以自住客群為主，投機客退出市場，買方市場確立，加上新屋供給賣壓出籠，讓利共識形成，破盤案遍地開花，造成市場價格競爭，衝擊中古屋市場，房價沒有看漲理由，因此消費者認為沒有「V型」反彈機會，短期房價持續盤整緩跌，而盤整多久仍是未知數，長期房價不易回升。

十二萬戶餘屋出籠　新案持續降價求售

談到今年房市動向，永慶房產集團業務總經理葉凌棋說，國內外經濟同步成長，出口表現佳、台股萬點行情續航，市場氣氛明顯轉好，買氣小幅增溫，觀察去年一至十一月七都買賣移轉量，較前年同期增加11％，以去年底交易量推估，全年交易量在27萬棟左右，較2016年量增約1成。再觀察七都去年一至十一月個別房價表現，發現較前年同期呈現盤整至小跌走勢，在經濟穩定復甦的狀況下，民眾購屋信心增加，但多數仍小幅看跌房價，預期今年是「價盤整緩跌、量回溫」格局。

若以2015年至2016上半年「新案開工戶數」的8成推估2018年交屋量，葉凌棋估計，全台將有9.4萬戶交屋潮湧現，就算在預售階段已銷售5成，今年也還有至少4.7萬戶將進入市場。

對照內政部2016年Q4統計，屋齡在五年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量高達7.4萬戶，和4.7萬戶相加，今年可能將有高達12.1萬戶新增供給量出現，其中以新北市2.3萬戶最多，其次是桃園市2萬戶、高雄1.9萬戶；以各都會區家戶數換算，桃園、新竹與高雄占比最高，餘屋去化壓力最大，新案降價求售的狀況恐會持續。

下半年有升息機會　應緊盯政治政策變數

葉凌棋分析，2018年房市有三大趨勢：一是「價緩跌、量持平或小幅回升」，在讓利當道、以價換量之下，買賣雙方的價格認知差距縮小，交易量有機會反彈；二是全台面臨交屋潮、大量餘屋夾擊，建商力求去庫存，新案降價趨勢續行；第三是「升息、經濟走向」變數，若2018年美國加速升息，國內央行跟進機會大，下半年有升息機會，全球景氣雖緩步復甦，但貿易保護、地緣政治、貨幣緊縮等風險未除，能否延續成長動能仍是未定數。

全國不動產董事長葉春智則認為，買方市場持續，價動量就增，房價已修正到實價登錄行情，且屋主、買方撐得夠久了，2018年交易量有機會站上30萬棟。他也提醒，今年房市受到政策與政治的影響很深，包含躁動不安的兩岸關係、被視為2020總統大選前哨戰的「九合一大選」，兩者多空交錯，前者在中共不斷測試國際底限下，兩岸關係緊繃，反映在豪宅市場、商用不動產，影響購屋人信心；至於後者，候選人會從今年中起大撒利多，多少有利於房市。

葉春智補充，2018年起諸多縣市調降公告現值及公告地價，所得稅也可望取消最高稅率45％，薪資所得扣除額提高至18萬元，明年起民眾繳稅會很有感，有助減輕買房負擔。就經濟面來看，央行向來升息腳步緩慢，即使升息，每次僅以半碼為基準，對一般自住客影響不大，除非房貸利率達到3％以上，然而，對於多屋族及建商而言，升息多寡都將造成資金壓力。另外，軍公教人員加薪3％，後續能否帶動民間企業跟進，也是民眾購屋信心的觀察指標。