青春-房仲物語

不進門就知社區好壞！佈告欄要看3重點

好房網News記者唐主桂／綜合報導

想要買到一個好房子，其實在還沒進到屋內，只要在社區佈告欄或是電梯裡面，就能知道這個大樓未來是否能正常的運作。

從大樓的管理費收支表，就能判斷出該社區的狀況。圖／好房網News記者唐主桂攝

有位網友在看屋時，發現許多新大樓未繳管理費的金額不小，擔心是沒人住或是投資客所購入，未來可能會影響到社區的維護費用，網友也建議既然知道了，就不要選擇這樣的物件。

景文物業管理機構董事長郭紀子則表示，未繳管理費很高，跟有沒有人住或者投資客多寡沒有必然的關聯。不過一旦出現有人欠繳管理費，就會對社區營運造成不良影響，可能出現沒有足夠經費委任管理服務人員，導致社區事務停擺，也可能造成共有及共用設施設備維護、修繕不落實，造成閒置、荒廢甚至安全問題。

而管理費收支表其實是一個非常好判斷社區好壞的依據，郭紀子提到，可以從3個面向來分析社區的收支，第一個就是存款。這部分就包含了住戶每期繳納的管理費，以及提撥專戶存儲的公共基金。

第二則是要看社區的資金運用比例，經常性支出如：物管、保全人事費用，設備維養費用，公共水電費用，環境清潔、景觀維護費用，行政事務費用等等，諸如此類，支出金額、比例、收支結存是否正常、合理。要收支平衡，每月略有結餘，並適當提列長期維護修繕基金，未來經費不足的風險才比較低。

最後也是最重要的，就是社區的財務監督機制，社區管委會挪用管理費的事件偶有所聞，郭紀子表示，財務公告必須按時定期將財務報表公佈於社區公佈欄上，年度財報每年應於區分所有權人會議中報告。經費動支權力要分層授權，區分所有權人會議授權管理委員會可自行決議使用的額度，管理委員會決議主、財、監委可動支零星費用額度，保持靈活運用的彈性，提高財務運作的效率。

同時，財報的製表人、財務委員、監察委員、主任委員必須確實核對正確並簽署，以示負責。財務報表簡單明瞭，住戶看得懂，常見社區財務科目及財報格式固定，不應經常調整變動。

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