青春-房仲物語

好房網News記者馮牧群╱專訪

房價節節高升，要買下人生第一間房已經不容易，還要買第二間房作為投資置產，很多人認為遙不可及。台北市一名置產族建議，在低利率時代，屋主應鼓起勇氣，用融資養下一間房，並善用貸款寬限期，負擔輕鬆，卻能讓手中有限的資產發揮最大效益。

回顧這波房市多頭，不少人都從一屋族搖身一變為多屋族。（好房網News記者陳韋帆╱攝）

好房網News記者馮牧群╱台北報導

房市景氣疲弱之際，商仲業者提醒，高級商辦大樓業主應及早打造品牌，以避免未來市場下行風險，在預租階段搶攻大面積、大品牌租戶，將是拉高出租率及租金目標的重要策略，只要掌握關鍵5步驟，便能在充滿競爭的市場中吸引租戶青睞。

台北101是台灣最具代表性的頂級超高商辦大樓。（好房網News記者陳韋帆╱攝）

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導 9

28檔期推案量創下新高，但受到房地合一課稅的影響，民眾觀望氣氛濃厚，買氣依舊冷清，甚至有建商不惜打出1字頭的廣告來吸引看屋人潮。比起中古屋和新成屋，現在不少民眾買房開始首選預售屋，包租公律師蔡志雄也提醒民眾，買預售屋時不僅要小心陷阱，另外有5種藍圖就算看不懂也一定要拿，才能保障自身的權益。

看預售屋前不只要注意各種眉角，有5種藍圖也一定要記得帶回家。（好房資料中心）

好房網News記者蘇彥菱／整理報導

買預售屋要看公設比，眾所皆知，其高低攸關室內面積，而現在新蓋大樓的公設比動輒30％起跳，買家當然要逐一計較，才不會花大錢買到不常使用的公設，不過，專家提醒民眾，並非社區內公設種類多，公設比就一定高，其中的眉眉角角有哪些，讓專家一一說分明，才不會當了冤大頭。

好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導

根據房仲業者調查，2014下半年有55%的民眾對於購屋保持觀望，堅持進場的只剩下5.6%，買氣明顯不足。已持有房屋的民眾，目前也比較傾向花小錢整修，而不願意換屋加重房貸的負擔。不過要怎麼開始進行裝修的第一步呢？最重要的其實還是預算問題，專業設計師表示，最簡單的估算就是中古屋每坪抓個5-6萬元，新成屋抓每坪3萬元，就能大概知道要準備多少錢。

裝潢是門大學問，如何花錢得到最佳效果，設計師建議要多做功課，和過來人分享經驗。(好房記者賴宛玲/拍攝)

好房網News記者曾威智／整理報導

在政府打房不斷下，走了10多年的房市多頭看似走向尾聲，市場也逐漸轉向以自住為主的買方市場。對此，專家提出了房市的「10大反轉指標」，像是觀察建商廣告量的變化、新成屋增減、單價漲跌，以及議價空間拉大等現象，藉由這些判斷指標，讓購屋民眾在進場前能有所參考。

房市即將反轉了？專家對此提出「10大反轉指標」（好房資料中心）

好房網記者蘇彥菱／整理報導

一個人買一戶風險高，多人買一戶就降低風險了嗎？有人為降低購屋門檻而「集資買房」，甚至集資「炒房」，但專家及業者都提醒民眾，集資買房不可能沒有風險，若房價下跌或管理者惡意詐欺，將會使出資者血本無歸。況且，近日財政部也表示，會連帶追查集資購屋，以防堵逃漏稅的行為。

投資客帥過頭日前在新北市政府舉辦投資講座。（好房網News記者蘇彥菱／攝）

好房網News記者曾威智／整理報導

近來房市反轉氛圍濃厚，連華固建設董座鍾榮昌都直言，「今年928檔期的行情已經不見了。」但專家認為，房市是否反轉向下，還得觀察未來的3大「壓力測試」，例如測試投資客口袋深度的「寬限期壓力」，以及央行限貸令和升息後所引發的效應，才能判斷房市多頭是不是真的結束了。

房市即將反轉向下？專家認為，還得觀察未來的3大「壓力測試」，才能判斷房市多頭是不是真的結束了。（好房資料中心）

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

財政部房地合一課稅已經有初步方向，包含以房地買賣扣除成本課徵交易所得，目前也傾向分離課稅，並納入免稅排富條款，出售總價3000萬元以上房產仍要課稅，至於持有1屋的自用住宅則是5年以上免稅，若1戶以上持有10~20年，則享有不同減徵稅率。專家指出，由於影響層面廣，未來上路前夕一定會有節稅移轉潮。

房地合一實質課稅長期對市場是良性影響。（好房網News記者陳韋帆攝影）

好房網News記者蔡佩蓉／專訪

房屋熱門標的人人搶，但大家都瘋的，價格勢必會被墊高，獲利空間也容易被擠壓。投資客慶仔的投資原則，就是只挑冷門、有缺陷的標的，再經由他熟悉的工班改裝，以低於市價的優惠行情賣給買方，雙方皆得利，案件往往投資報酬逾1倍。

冷門缺陷宅另類活化成正常物件，出售價格也翻漲。（好房網News記者陳韋帆攝影）

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

國稅局查稅已經全盤動起來，不管預售屋、一般住宅或是豪宅交易，統統都仔細查稅，除此之外，連冷門但交易金額驚人的容積移轉也成為鎖定目標，財政部賦稅署近期便查到買賣土地容積，卻未申報逾5千萬元的容積移轉所得的案例。

因出售道路或公共設施用地的容積移轉而獲利，得申報所得稅。（好房網News記者陳韋帆攝影）

好房網News記者李玲玲／整理報導

「房子會越來越老，但土地會越放越值錢...」近年來大台北地區土地越來越少，加上都更整合不易，許多老公寓或透天厝屋主索性自己重建，但要自己蓋房子，要花的錢可不少，究竟自備款要準備多少錢才夠？

好房網News記者黃慈雯／整理報導

受到打房與選舉的影響，市場轉為買方市場，加上未來房地合一上路，永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查發現，民眾對未來一年房價看跌比例達52％，更有高達7成買方只要降價一成以上，就願意進場。房產專家張欣民認為，購屋需求仍在，但對於自住客來說，政府講的房價降幾成不是重點，經濟能力、房貸能否負擔，以及有沒有基本的生活機能才是重點。

房產專家張欣民表示，下半年若以投資的角度或是想以長線賺取獲利，那絕對不會是一個合適的時機。（翻攝自地球黃金線Youtube）

好房網News記者曾威智／整理報導

在房市轉為買方市場的現在，該怎麼挑，才能挑出高CP值的房子？專家提出3個方法，例如只要善用「距離」，就能打破捷運宅就一定貴的迷思；刻意挑選屋齡較高的房子，除了降價空間大之外，也能邊住邊等「都更財」；至於大型社區，雖然有光鮮亮麗的公共設施，但還是得小心其中看不到的「隱憂」。

捷運周邊租金高，專家建議不妨利用Ubike，同樣騎個5分鐘，距離較遠但租金卻便宜許多。（好房資料中心）

好房網News記者蘇彥菱／整理報導

現在買東西，尤其是吃的，都會注意出自於哪間廠商所做？然而，一間房子動輒千萬，更應該去關心是由哪家建商施作才是！專家建議可用刪去法，將有以下4種情況的建商排除購屋名單，選擇好建商所建的房子，將來無論在簽約、施工勘查乃至於驗收，都會比較事半功倍。

避開黑心建商，購屋過程及日後的居住品質才有保障。（好房資料中心）

好房網News記者蘇彥菱／整理報導

未來幾個月的房市在政策管制下，買方市場來臨，自住客可放心進場、議價，這是根據永慶房產集團最新研究報告所指出。然而，「議價」學問之大，一味殺價未必可行，專家建議，在議價時，一定要展現出「不是非這間房子不可」的氣魄，以及善用「以下」及「不超過」的話術來談價，才是殺價正確的技巧與心法。

在政策管制下，市場對買方來說越來越有利，如何掌握正確的議價技巧更顯得重要。（好房資料中心）

好房網News記者蘇彥菱／整理報導

儘管現在市場利於買方進場，不過房仲業者提醒首購族，買房一定是「先求有再求好」，不要老想著一步到位，因為根據統計，一人平均一生換屋的次數為3次，稱之為「三宅一生」。除了建立起「先求有再求好」的觀念外，業者也點出了4項常見於時下年輕人的購屋迷思，正徘徊於買與不買的你，又被說中了幾點呢？

房仲業者提醒首購族，買房要先求有再求好才是。（好房資料中心）

好房網News記者郭吟伊／整理報導

購屋時除了要注意價格、地段及交通外，若想要有好的居住品質，其實社區的「管理」就相當重要！至於要如何挑選一間好住宅？地產專家徐佳馨表示，購屋族可多花時間觀察該戶屋況，特別是樓梯間、布告欄及地下室。

購屋族可多用一點心觀察社區的管理，如此一來才能安心住好宅。（好房資料中心）

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

房市買氣冷清，民眾預期房價會下跌，更認為現在進場等同買在高點，但對於有結婚成家或換屋的自住需求來說，是否一定得「等房」？其實，目前因政府選前釋出打房訊息，大多建設利多題材被壓抑，對於自住買方來說，可多方評估保值、增值要素與權衡購屋能力，再思考是否要購屋。

區域只要有穩定人口移入、有建設改善環境，房價也不容易下跌。（好房網News記者陳韋帆攝影）

好房網News記者馮牧群╱專訪

不論購屋目的為自住或投資，有種方式能保證增加額外租金報酬，那就是購買可出租外牆廣告（房產業界稱為POP）的戶別、或頂樓設有大型廣告鋼架的建築物，再與廣告商簽訂租約，單一住戶乃至整棟大樓都可能因廣告效益受惠，在雙北市尤為常見。

精華地段的建築物，即使正在外牆拉皮，仍有外牆出租的廣告效益。（好房網News記者陳韋帆拍攝）