好房News記者蘇彥菱/整理報導

延續〈德國房價十年不漲 「住宅合作社」立大功〉一文,德國之所以能夠長期穩定房價,有賴於其獨特的住宅政策。在德國,「炒房」是犯罪,觸犯刑法,最高可判處3年徒刑,還有值得一提的是,德國將房地產視為社會福利機制的一環,必須保障每個人都有房子住。

位於柏林普倫茨勞貝格區的Bremer Höhe 住宅合作社(截取自berlinspart energie)

位於柏林普倫茨勞貝格區的Bremer Höhe 住宅合作社(截取自berlinspart energie)

5. 獨立的地產價格評估制度 炒房可能吃牢飯

在德國,各類的地產價格並不是建商或政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評估判定,評估師必須對自己的評估結果負責30年,倘若有誤,須負擔法律責任。

不僅有獨立的評估制度,德國還按照聯邦建築法在各地成立了「房地產公共評估委員會」,其職責之一便是負責制訂當地「地價圖」的「基準價」或「指導價」,為不同地段、類型的住宅制訂了「基準價格」。該指導價具法律效力,所有房地產交易均有義務照此執行,並在合理範圍內浮動。

然而,「指導價格」其實類似台灣的「實價登錄」,只是台灣官方公布的實價登錄,是參考大於約束力,而德國的「指導價」得以執行,有賴於德國法律的規定。

針對房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東都要承擔刑事責任。根據德國《經濟犯罪法》,若地產商制定的房價超過「合理房價」的20%為「超高房價」,已構成違法行為,購屋者可向法院起訴,若房價不立刻降到合理範圍內,出售者將面臨最高5萬歐元(約新台幣250萬元)的罰款。假設制訂的房價超過50%則「房價暴利」,已觸犯《刑法》構成犯罪,出售者除了會遭罰更高罰款,甚至可能被判處最高3年徒刑。

6. 非自用住宅課重稅 買低賣高幾乎不可能

稅制是德國政府遏制炒房獲取暴利的另一項重要武器。德國的自有自用住宅不需用繳納不動產稅,只須繳納住宅基地的土地稅。出售房地產的話,首先須繳納評估價值1%/1.5%的不動產稅,買賣還有3.5%的交易稅要繳,若成交獲利,還要再交15%的差價盈利稅。

至於出租自有住宅,除了要繳納不動產稅外,從租金收入還要課25%的資本利得稅。另外,房子的管理及維修等費用也很高。一層又一層的的課稅機制,大大壓縮了炒房者買低賣高的利潤空間。

7. 居住是基本權利 政黨也不敢漠視民意

德國政府並不將房地產視為經濟產業,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確保障人民的居住權利,這是德國政府在制定所有住宅政策的核心,因此,儘管地方政府掌握大批的公有土地及公房,但沒人不敢抬高當地地價、房價,來增加當地政府的房租或稅收收入。

不但如此,房地產政策還是德國政黨競選的主要辯論議題,假如有人提出的政策無法保障民眾的居住權,甚至是助漲房價,其喪失的不僅止於選票,而是賠上了整個政黨及政治生命。

原文網址: 德國人好幸福!政府保障每個人都有房子住 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/61211163392.html

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