好房News記者賴宛玲/綜合報導

台塑集團昨(11)通過總部都市更新案,預計投入120億元,申請地主自辦都更,將興建地上24層樓,地下4層樓的商辦住宅大樓,這也是全台最大的地主自辦都更案。但一般地主自辦都更有這麼容易嗎?專業律師提到,自辦都更的前置作業、資金籌措還有法律問題都十分繁雜,不容易了解、辦理;又或者有人想投資舊屋等都市更新,但有可能拖個十年八年,完全不符合經濟效益,屋子更舊轉手更難。

使用40年的台塑總部,集團決定自辦都更,是台灣史上最大地主自辦案。(好房資料中心)

台塑集團證實,王文洋已委託風水師前往長永紀念福園另尋適合王月蘭的風水寶地。(圖/翻攝自Google map)

政府為加速都市更新及加強民眾意願,陸續提出各種加速都更的辦法,如台北市的「老屋重建」和新北市「簡易都更」,降低都更面積申請標準與縮短審議時間,最快三個月可以審核完成。但想要都更的地主心中還是有滿滿地疑問,專業律師蔡志揚在著作中舉出幾個問題,一一幫地主解答:

1.什麼樣的房子,都更機會最大?

律師表示,位在精華地段、屋齡超過30年以上的房子、周邊都是老舊房屋、鄰近主要道路、一樓沒有所謂「黃金店面」的區域,比較有可能達成。

2.買老舊公寓等都更,划算嗎?

答案是否定的。都更時間相當冗長,雖然現在政府有快速都更的程序可走,但等到完成全數拆屋和改建,再轉手獲利,那很可能也要好幾年。

3.自己辦都更,比找建商好?

自辦都更雖然可以免除建商從中分食利益,但也少了建商協助,包括執行都更法令程序,整合協調資金調度、發包的專業知能與經驗。台北市都更案「中正晏京」專案經理張培增接受蘋果日報採訪表示,自辦都更的前置作業,包括建築圖、公聽會、工務遴選和廠商發包等,需近百萬元經費,很可能讓地主打退堂鼓。目前台北市最高補助530萬元,新北市最高280萬元,補助內容包括找建築師繪圖和辦理事業計畫。

4.怎麼挑建商?

律師建議,自辦更新地主須發包承造商,最好不要用「最低價」得標的決標方式,還是找知名營造公司比較好。

5.建商召開公聽會,該聽甚麼重點?

包括建築設計、如何選/分屋、地主是否出資、安置方式、租金營業補貼,當然如何估價,以及公設比車位等等,也是需要了解的重點。

6.簽了同意書,可不可以反悔?

基本上「都市更新事業際畫公開展覽」30 天後就無法撤銷,除非同意書在被詐欺、被脅迫的狀態下所簽定,地主只要口頭或書面向建商表示「撤銷」,即有法律效力。

7.都更進行中,可以賣房屋嗎?

都更條例規定,若主管機關有依法公告禁止房地移轉,地主就不能賣屋,但依規定 公告期限最長不得超過兩年,期限過後地主就可辦理移轉登記。

負責銷售內湖自辦都更案「吉祥居」的永慶代銷處長何彥煒表示,簡易都更能高效率獲得全體住戶同意,但後續包括產品規劃、建築發包等程序較複雜,「住戶若無該方面專業人士,建議還是找建築經理公司協助,負責融資與起照較繁冗手續。」

原文網址: 自辦都更難不難? 專家破解7大難題 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19730468384.html

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