青春-房仲物語

記者游智文／綜合報導

「房價跌了嗎？」、「會跌多少？」、「怎樣才是谷底？ 」政府頻出重手打房下，走了10年多頭的房市，反轉趨勢越來越明顯。現在市場很少聽到喊漲了，大家在談的，都是房市會怎麼修正，會不會真的2年跌3成，谷底又在哪裡？

政策打房，房市會不會再上演兩年跌三成戲碼？谷底又在哪裡？

3次房市大反轉　我都碰到了

我跑新聞以來，碰過3次房地產市場反轉，第一次是民國78年，第二次在87年左右，第三次是97年的金融海嘯。

第一次的印象已經很模糊了。打電話問張金鶚、張欣民、倪子仁，最近參加喜宴碰到永慶老總廖本勝也順便聊聊陳年往事。大家共同的記憶是，那些年有些地方房價確實跌很重，但並非短時間就重跌，下跌很緩慢，時間拖很長。

以當年淡水知名建案「海景園中園」為例，那一波不景氣房價，雖從預售時的1坪20多萬跌到10來萬，時間長達3到4年。台北市平均房價下修也達2成以上，也是緩慢下跌。

那次房市反轉，主因也是政策打房，和現在相比，那時央行打房出手更「殺」。雖然一樣是用選擇性信用管制，但當時不僅不分自住投資，而且規定房貸最高只能公告現值加4成，換算大約只有房價的4成。

央行那時還大幅調升存款準備率，藉此推升房貸利率。78年3月各銀行房貸利率約6.5％，到5月飆升至央行利率上限的13％。我買房子時，就是貸到這樣的利率。

第二次房市反轉記憶猶新。上一波不景氣約在83年後回溫，維持到86年。期間雖碰到中共試射飛彈，有錢人跑光光，但一般住宅買氣仍很旺。國內房市買賣移轉件數40萬件以上就很熱絡，當時連續好幾年都達46萬件以上，有一年衝破50萬件，至今仍是不破紀錄。

87年由於容積率新制引發的搶建潮，讓各地房市面臨沉重賣壓，再加上受亞洲金融風暴影響，台股從1萬多點跌到5000多點，房市開始反轉。88年921大地震、89年網路泡沫股災，讓房市陷入空前低潮。

跑新聞不拍建案　拍落跑建商

那幾年建商、代銷、房仲業公開露面，不是唉聲嘆氣，就是苦求政府救房市。房產記者跑新聞都會隨身帶相機，不是要拍建案，是拍建商。那時三天兩頭就有業者傳出跳票倒閉，不先拍起來存檔，萬一出事就找嘸人。

那些年，大家談的，都是哪裡比較抗跌，而不是增值。除了台北市中心，都是房子蓋好交屋之後，房價就會往下跌，多數人買房子都選擇新成屋，因為相對便宜，桃園以南根本沒有預售市場。

90年以前還有代銷、建商願意動腦筋想花招促銷，「不滿意原價買回」，是那時創出來的。90年之後，市況冷，也沒什麼人推案。由於可選擇的不多，當時採訪新建案，常常一訪再訪，訪到業者都說「麥擱來呀」。

那幾年買賣移轉件數都很難看，最差的一年僅有25.9萬件，這個數字到現在還是歷史最低。至於房價，大安、信義區下跌約2成，台北縣近3成。汐止因另受淹水影響，房價跌破5成，淪落到有行無市。

政策打房　這次會跌多少？

97年底金融海嘯引發的那次房市反轉，來得快，去得更快，多數人都經歷過。印象最深的是，隔年春節過完不久，一位開房仲店的朋友打電話問買氣是否真的有在回升，我說看起來好像是，他隨即恨恨的說，「我才剛把店收掉」。

回頭來看目前房市所呈現的反轉趨勢，比較像78年那次。除了反轉主因是政策打房外，當年也沒有明顯的經濟危機。當然，這只是當年情況。當年既沒有實價資料，北市房價所得比也不是全世界第一。要問房市會不會真的上演2年跌3成戲碼，我只能套用盛竹如那句台詞，讓我們繼續看下去。

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