文/林左裕
農曆年前政府發布去年下半年的全國都市地價指數, 其中台北市自105年起反轉下跌，上、下期跌幅分別為1.52%及1.8%，為近十年來除了金融海嘯期間外首次下跌；新北市則是自去年下半年始逆轉，跌0.82%；新竹縣、市則分別跌0.36%及1.31%。相對的, 中南部區域卻多呈上漲趨勢，其中以嘉義市漲幅最高，為3.57%；其次為台南市的2.13%。不同區域間地價消長的差異值得讀者深入了解。
從都市土地看2017房市趨勢 (好房網NEWS黃彥翔攝影)
都市地價指數以各都市土地住宅區、商業區、工業區之平均區段地價及其面積，採平均區段地價面積加權法編製，分別於每年1月中及7月中發布。此編列方法以樣本期間內已交易之土地標的進行加權平均，類似房價指數，乍看似覺合理，惟從事土地交易者多為投資大戶或建商等「口袋深」者，在過往我國囤房囤地等稅負成本極低的情況下，若無獲利，土地投資者通常不願意認賠出售，這也符合投資學上的「持有成本理論」，即最後的交易價格受持有成本正向影響，然在不願認賠出售的土地不計算在分子的交易價格及面積之加權內，多數期間內的土地價格指數即因此呈上漲趨勢。
相對的,股價指數的編列雖然也是交易價量的加權平均，但在買賣價格的撮合上，則是只要賣方比起買方多出一張，即呈下跌局面, 在分子即計算跌價後的加權。因此讀者了解此兩類指數編列方法差異後，應有「土地房價指數看漲非漲、股價指數看跌非跌」的體認。
在地主通常不願認賠出售的情形下，土地價格指數也成為房市的「落後指標」，因為雖然多數商品的市場價格可依循「持有成本理論」及「收益性原則」進行評價，但終究價格最後的決定仍是「供需法則」，過高的開價若無有效的買價支撐，最終仍應降價求售，以達有效的市場均衡。這次的雙北土地價格連袂下跌，反映的現象即為需求面的能力不足，再反饋至原料(即土地)供給面，即建商無力推出讓市場可去化的更高價的商品，將降價壓力回饋至地主，迫使地主不得不降價求售。
此現象亦可視為政府藉稅制提高囤積房地產持有成本後，對自住購屋者的一道曙光，表示雙北及新竹縣市的購屋者應可喘口氣了。
但在雙北及新竹縣市土地指數同時下跌的同時, 其他地區(尤其是嘉義市及台南市等)地價則呈上揚的局面，顯示地價指數與「親民度」或「負擔能力」高度相關, 其他的影響因素則是大家熟悉的公共及交通建設、工作機會與生活機能等。雖然地價指數雖然無法即時反映當下的市場供需情況，且是房市的「落後指標」，但若依「持有成本理論」，可視為未來的生產成本指標，建商獲得的土地成本若下跌，勢將回饋至房屋產品上, 購屋者亦可以此為參考。
最後，在買方市場趨勢下的建議是：對建商等供給者而言，壓低土地成本，推出適合自住者的產品及負擔能力價位，才有獲利的契機；對房市投資者而言，降價釋出求售才是王道，在此趨勢下先降價求售者會是堅守價位者的替代商品，可謂「先讓利者先得利」；而自住購屋者可依本身的實際需求及經濟能力進行議價、同時納入租屋為選項多方考量，方為上策。
原文網址: 看漲非漲…從地價指數看穿2017房市 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058153802
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