青春-房仲物語

好房News記者蘇彥菱／整理報導

延續〈德國房價十年不漲　「住宅合作社」立大功〉一文，德國之所以能夠長期穩定房價，有賴於其獨特的住宅政策。在德國，「炒房」是犯罪，觸犯刑法，最高可判處3年徒刑，還有值得一提的是，德國將房地產視為社會福利機制的一環，必須保障每個人都有房子住。

位於柏林普倫茨勞貝格區的Bremer Höhe 住宅合作社（截取自berlinspart energie）

5. 獨立的地產價格評估制度 炒房可能吃牢飯

在德國，各類的地產價格並不是建商或政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估判定，評估師必須對自己的評估結果負責30年，倘若有誤，須負擔法律責任。

不僅有獨立的評估制度，德國還按照聯邦建築法在各地成立了「房地產公共評估委員會」，其職責之一便是負責制訂當地「地價圖」的「基準價」或「指導價」，為不同地段、類型的住宅制訂了「基準價格」。該指導價具法律效力，所有房地產交易均有義務照此執行，並在合理範圍內浮動。

然而，「指導價格」其實類似台灣的「實價登錄」，只是台灣官方公布的實價登錄，是參考大於約束力，而德國的「指導價」得以執行，有賴於德國法律的規定。

針對房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東都要承擔刑事責任。根據德國《經濟犯罪法》，若地產商制定的房價超過「合理房價」的20％為「超高房價」，已構成違法行為，購屋者可向法院起訴，若房價不立刻降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元（約新台幣250萬元）的罰款。假設制訂的房價超過50％則「房價暴利」，已觸犯《刑法》構成犯罪，出售者除了會遭罰更高罰款，甚至可能被判處最高3年徒刑。

6. 非自用住宅課重稅　買低賣高幾乎不可能

稅制是德國政府遏制炒房獲取暴利的另一項重要武器。德國的自有自用住宅不需用繳納不動產稅，只須繳納住宅基地的土地稅。出售房地產的話，首先須繳納評估價值1％/1.5％的不動產稅，買賣還有3.5％的交易稅要繳，若成交獲利，還要再交15％的差價盈利稅。

至於出租自有住宅，除了要繳納不動產稅外，從租金收入還要課25％的資本利得稅。另外，房子的管理及維修等費用也很高。一層又一層的的課稅機制，大大壓縮了炒房者買低賣高的利潤空間。

7. 居住是基本權利　政黨也不敢漠視民意

德國政府並不將房地產視為經濟產業，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確保障人民的居住權利，這是德國政府在制定所有住宅政策的核心，因此，儘管地方政府掌握大批的公有土地及公房，但沒人不敢抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租或稅收收入。

不但如此，房地產政策還是德國政黨競選的主要辯論議題，假如有人提出的政策無法保障民眾的居住權，甚至是助漲房價，其喪失的不僅止於選票，而是賠上了整個政黨及政治生命。

原文網址: 德國人好幸福！政府保障每個人都有房子住 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/61211163392.html