青春-房仲物語

有批牛肉好便宜！有需要打個電話給我！

年輕人，你想買房子嗎？有批房子好便宜，有需要打個電話給我！

以上是知名國片中的經典台詞，有沒有似曾相識的”港~覺~”

沒錯！政府端出了一批好便宜的牛肉阿～～看的我心癢癢，慢著！電影裡這樣演都是有陰謀的！宅男阿北眉頭一皺，直覺案情並不單純，究竟事情發展如何？讓我們~繼續看下去！ 行政院長毛治國日前拍板，五至十年內，將釋出兩萬戶青年生活住宅，讓青年買得起房。

未來五至十年內，要在六都的捷運新市鎮，找尋公有地興建兩萬戶青年宅。目前初步選址17處，如高雄、桃園航空城、機場捷運沿線、大台北三環三線等。

我要說的是：

第一，不論是設定地上權的青年生活宅，或者是擁有土地持分的青年生活宅，請各位讀者們仔細想想，你們還信任政府嗎？這批青年生活宅將會是由誰來建造？一樣是用標售方式設定地上權讓建商或壽險業者來得標？

別忘了最近板橋浮洲合宜住宅的前車之鑑！政府出地立意良善，但政府管不到建商是用什麼樣的品質來蓋給這些年輕人，難道都要等到事情發生了才來補破網？若是政府機關自己建造，以往的國宅現在品質如何，大家更是心知肚明！

第二，青年生活宅的地點為何？目前柯P的四處捷運聯開公共住宅 (龍山寺「JR捷座」、內湖港墘站的「文心移動光城」、新店機廠「美河市」、台北橋站「冠德美麗台北」中，最多人想入住的是共1231件申請的台北橋站，請問為什麼會有這麼多人要選擇這處聯開宅？追根究底不外乎交通便捷和生活便利。

交通部份， 不論是騎車開車坐公車坐捷運都只須過一條橋就到北市，十分鐘內到北市的交通樞紐民權西路站，十五分鐘內即可到全國最重要的心臟地帶台北車站。而生活部分，附近市場和小吃足以應付平常日常生活所需。

反觀青年生活宅有可能的座落處，不論是騎車開車坐公車坐捷運離北市皆有一定距離，有些地方或許離北市較近，有些地方或許離北市較遠，那麼會不會產生一個現象，就如同這次的捷運聯開公共住宅抽籤一般，大家一窩蜂的只想選擇特定區塊，而其他地區的青年生活宅卻乏人問津，造成青年蚊子生活宅的可能？

第三，以目前規劃30坪和40坪兩種房型來看，很明顯的是針對有家庭的年輕族群。而申請年齡限制在40歲以下，是否有考慮到晚婚的人越來越多？生育率全球最低？有多少年輕人是北上在台北打拼不敢結婚不敢生小孩？ 40歲內沒結婚生小孩者比比皆是，這些單身的年輕人會有一間30坪兩房或40坪三房的需要嗎？還是這是變相的在懲罰單身者的差別待遇？房型是否該增設一房型？

第四，政府現在打房政策雷厲風行，若未來青年生活宅仍是由建商/壽險業者投標取得地上權，政府對於這些建商／壽險業者的財務狀況了解嗎？會不會這些建商因為之前的財務槓桿操作過大，加上政府現在打房增加建商本身出售房屋的困難度，一時週轉不過來而倒閉？那麼作東的政府又該如何保護基於信賴保護原則而購買青年生活宅的年輕人？別忘了現在的板橋浮洲合宜住宅後續相關問題仍未處理妥善，全民都在看你政府的態度是什麼？

第五，之前的國有地地上權不得分割移轉，造成地上權住宅的承購人僅能取得使用權，無法做為擔保品申請貸款，只能以信用貸款名義取得融資，利率高於普通房貸好幾倍，且貸款成數大多不超過六成，現在雖然已經取消這份限制，但似乎尚未聽到政府關於購置青年生活宅的貸款相關細節？能貸款到幾成？利率多少？仍是個謎。

第六，政府出地蓋青年生活宅立意良善，但地上權對地價高房價貴的區域有幫助， 在較偏遠的地區年輕人則無太大幫助。比如說在台北市精華地段蓋青年生活宅， 那相信會提高很多年輕人購買的意願，若在較偏遠的地區蓋青年生活宅，年輕人就不會想離都市太遠。

再者，若地區新房價一坪約30萬元，政府設定的地上權，民眾可能以一坪20~25萬元取得，但如果直接購買新房，總價不會比取得地上權的價格多太多，民眾可能就會直接買下當地有土地所有權的新房而非政府的青年生活宅，那麼是否又有造成青年蚊子生活宅的疑慮？而政府這樣的虧損又是由誰買單？

第七，青年生活宅選定區域大多是在目前屬供給量過大的區域，萬一日後真的泡沫了，根本沒有那麼多實質居住人口，而這些年因為房地產炒作而新興的影城、購物中心…等等，一但沒有這麼多實質居住人口移入，政府把年輕人引導到這些區域，就能夠撐起當地的經濟？若這些商業設施撐不下去，年輕人不就形同被流放到孤島？

第八，行政上的複雜性。青年生活宅分為地上權青年生活宅和有土地持份的青年生活宅。其實除了售價之外，最大的差別就是稅負！有土地持份的的青年生活宅 當然適用於地價稅。但地上權青年生活住宅每年的地價稅卻是繳地租(公告土地現值3%~5%) ，而公告土地現值每年都在調升，更可怕的是之後更有可能是改為每半年調整一次。

反之購買一般住宅，地價稅是由三年才調整一次的公告地價去計算，若申請自用住宅甚至可以與一般地價稅差距到五倍之多！而這樣的結果和每年都要繳的地租差距更是天差地遠！一樣是青年生活宅，為什麼有兩套標準？政府搞這麼複雜幹嘛？搬石頭砸自己腳？

第九，青年生活宅明文規定轉售青年生活宅要持有一定年限，一般住宅轉售可能會有獲利的情況，而青年生活宅的買賣是一個封閉型的住宅市場，會與現有自由買賣的房市做區隔，「不可能讓你有機會賺到房地產差價」我想請問一下，若一個年輕家庭購入了青年生活宅，辛苦在外打拼了好幾年，當有換屋需求沒有任何炒作意圖時，他當初做出人生中最大的決定去貸款買的青年生活宅，每年付的”地價稅”比別人多就算了，連要換屋時都無法因為賣掉房子而多獲得一點點的合理換屋資金？

要知道，這樣的年輕人是下了多大的決心才敢買下一間房子，現在這樣的年輕人買不起一般的大房，但誰能保證未來幾年十幾年二十幾年後，這樣的年輕人打拼了這麼久組織了家庭小朋友也長大了，家裡不夠大要換屋，卻因為當年他的錯誤決定買了間毫無市場機制的房子？

別忘了，房屋價格是波段循環的，房子現在貴，不代表未來會一直貴，年輕人現在買不起房子，不代表未來還是買不起房子，他可以靜待時機出手，為什麼要用現在的標準去綁住未來可能的發展空間？這反而會造成日後購買青年生活宅的年輕人最大的負擔！

年輕人貸款了幾百萬(雖然可能自備款頭期款才幾十萬，但貸款的幾百萬不也是你的成本？)你的成本這麼高，這些年輕人們有想過可以租多久的房子了嗎？在靜待時機的過程中還不用負擔以上所提的種種問題，更可以不用住到那麼遠，買了房子五年十年後賣出時卻毫無合理漲跌幅，要賣出時政府還是用原價跟你買回，那跟租房子有什麼不一樣？

我為什麼要花個幾百萬去跟你租房子？更何況在外租房子彈性空間大，約期一到我想換個環境就可以換，空間不夠大我想住大一點就租大一點，房價若真的下跌了我就可以進場便宜買。

綜合以上，告訴我，年輕人為什麼要買你的青年生活宅？

有批牛肉好便宜！有需要打個電話給我！ 年輕人，你想買房子嗎？有批房子好便宜，有需要打個電話給我！

這批牛肉真的好便宜，問題是，便宜的牛肉你敢吃嗎？

還是說，其實政府也不過是端上個看得到吃不到的牛肉罷了？

 

原文網址: 青年生活宅　史上最大笑話 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/bogygy/article/34083296998