青春-房仲物語

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

房市多頭時期「有房，等於有資產」，不景氣時「有房，卻可能淪為負債」，原因為何？房市走多頭時期，購置不動產可享受資產增值，並可利用增值空間進行房屋增貸，運用財務槓桿再去買房產或投資股票，進而創造財富；不過，房產空頭時期，房價回跌要靠房產增貸投資不易，甚至每年折舊，卻仍需繳房屋稅、地價稅等，此時持有房地產恐怕不再是「甜蜜的負荷」了。

房市走空頭，千萬別讓房產別負債，掌握現金才是王道。（好房網News記者陳韋帆攝影）

2015年房市景氣確定反轉向下，代表2003年起逾10年的大多頭終結，接下來恐怕就是景氣寒冬的大循環。持有房地產的屋主，勢必得檢視手中不動產，千萬別讓房地產淪為無法兌現的「不動產」，以前一波1990年代的景氣空頭來說，許多建商傳出跳票危機，莫過於是餘屋無法週轉及空有龐大土地資產，卻沒足夠現金流。

同樣地，以持有房產的屋主來說，最怕的就是無法撐過寒冬，有房產兌現需求時，卻沒人承接，只能降價求售或淪為法拍屋，造成資產變負債。因此，目前手中持有房產的屋主，勢必得做壓力風險測試，嚴防度過此波不景氣。

目前手中僅有自用住宅的屋主，因屬於自住，只需做貸款利率壓力測試，試算當利率來到3％或4至5％，是否能負擔每月貸款，此項不僅是目前的屋主需測試評估，打算購屋的民眾，也最好也謹慎試算，並挑選優質生活圈之中的A級物件，達到房價抗跌效果。

至於擁有多筆房產的屋主，現在要做的測試有3點：

第1、「盤點手中房產，汰弱留強」：若持有的物件區位較偏僻，最好能進行調節，避免房價緩跌時，難賣得好價格甚至無法脫手，屆時資產縮水，還得負擔每年趨重的不動產持有稅，一旦房屋變成「溺水屋」，恐怕淪為法拍屋。

第2、「每月貸款利率，與租金收益換算，保質穩健現金流」：有貸款並將房屋出租的屋主，也必須試算當利率來到3％或4至5％時的每月房貸，與租金收益創造的現金流是否能打平，做最保守的風險評估。若試算出來的財務負擔偏重，最好能調節1間房屋，兌現後還掉部分貸款。

第3、「評估未來3至5年的資產配置」：房地產多頭已經終結，想要進場快速賺增值的最美好時代已經過去了，換言之，一窩蜂買房、追漲房價的現象不會再出現了。此時，也適合重新調整資產配置，如調節不動產兌現，獲取更高的報酬，可將資金轉向美股或佈局美元計價標的；海外置產也是目前趨勢，如英國、美國都是目前熱門區域，但要避免短炒套利新興市場標的，背後隱藏龐大不確定風險。

 

原文網址: 有房必看！　3項必須做的壓力測試 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/196401116418.html