房市軟著陸？數字才會說真話！－青春-房仲物語

【好房網雜誌2018年3月號】

房市經歷三年盤整後，讓利空間明顯放大，房價走勢易跌難漲，都市地價指數、新建餘屋量等數據在在顯示，唯有降價才能換成交，買賣雙方如何磨出共識，將是2018年最大考驗。

撰文：黃慕凡

市場止跌了嗎？數字會說話！依據內政部最新發布資料，第49期全國都市地價總指數（＊註）較上期下跌0.91％，六都中，新北市下跌1.73％，台中市下跌1.48％，台北市下跌1.16％，跌幅相對大，反映出由雙北市領跌的房市景氣。

內政部地政司說明，這次下跌趨勢為近三期來新高，波動幅度較大的縣市中，以新北市跌幅最大，又以板橋區下跌2.54％最明顯，推測應受到重劃區新案開價降低所影響。由於都市地價反映出市價，又屬落後指標，按照目前新案領跌、中古屋跟跌的情形來看，短期內地價要回升，難度恐怕仍高。

房價跌得不夠深　張金鶚：談落底還早

再看由政大地政系特聘教授張金鶚協助編製的「好時價房價指數」，全台房價於2015年四月達到高峰後逐漸走跌，2016年一月起呈現穩定波動。用最新實價登錄為基礎計算，2017年九月房價指數為118.21，較高點下跌3.2％，若以2015年四月高峰為分界，前二年半房價漲幅超過20％，後二年半僅下跌3.2％，中間尚有近17％的落差，暗示房價可能還沒跌夠！

以交易量來看，2017年九月為12,355筆，較前年同期減少17.49％。去年住宅市場交易量表現較前年好，但仍低於近五年的月平均量，價格也未明顯回溫，張金鶚認為，房市仍在盤整，尤其最早下跌的北部尚未復甦，目前許多建商喊「房市落底」，但數據並無落底跡象。

去年移轉量未脫低檔　回升關鍵仍在價格

根據內政部統計處2017年買賣移轉棟數顯示，全年移轉量落在26.6萬棟，年增約8％，是2014年以來首度止跌翻揚的一年。房仲業者分析，2016年24.5萬棟移轉量已是1991年以來的新低，過去幾次的超低量後，市場發現最恐慌的時機已過，買氣逐步釋放出來，隨後都伴隨著交易量能反彈，2017年也是在2016年波段新低量後，出現一波反彈走勢，至於量能是否會持續，仍要看價格盤整幅度。東森房屋董事長王應傑估計，今年將延續「量回升、價微跌」市況，交易量可望比去年再回溫1到2成。

選舉年干擾因素多　交屋潮來襲雪上加霜

今年適逢選舉年，候選人的政見牛肉與口水戰充斥新聞版面，除了可能影響購屋信心，也可能對民眾的購屋決策產生干擾。

此外，交屋潮的來襲仍須戒慎恐懼。永慶房產集團業務總經理葉凌棋受訪時表示，若用2015年全年至2016年上半年「新案開工戶數」的8成來推估2018年交屋量（工程期間約二年），今年全台將有約9.4萬戶交屋潮出現，就算預售階段已銷售5成，仍會有4.7萬戶進入市場，加上全國7.4萬戶新建待售餘屋，今年共有高達12.1萬戶新增供給，新案降價求售的狀況恐將持續。

房市軟著陸？數字才會說真話！