青春-房仲物語

文／卓輝華

近日衛福部成立「少子化辦公室」，以因應逐年降低的少子化國安問題，相對於房地產市場，少子化會不會也是房市問題呢？如果少子化辦公室解決不了少子化問題，少子化會在何時讓房市有跳崖危機？

少子化帶來的房市危機會落在何時呢（好房網News記者陳韋帆／攝影）

通常出生人口越多，當然就會有越多的居住面積需求。國外曾經研究過出生人口數的增減，對於同一時期的房屋市場影響並不明顯，倒是對30至40年後的房價有顯著影響。

McFadden(1994)的研究指出美國實質房價上升的主因，有20%是由於嬰兒潮膨脹的結果。一般研究對於房地產的購買消費能力，都指出在35歲至50歲之間的青壯年期，是最有能力支付大筆金額的房地產消費期。

1946年至1966年間，是臺灣戰後嬰兒潮時期，總人口從609萬人增加至1306萬人，每年平均出生人口數約為40萬人。如果以出生人口峰值出現後的35至50年，即約在1986年至2016年的30年之間，是購置房地產的高峰消費潮。這段時間應該是台灣房地產市場的黃金時期，非常恰巧地，有兩波房價上揚受到戰後嬰兒潮世代的購買力推升，一是1989年的第四波景氣高峰，二是從2004至2015年間第五波房價上漲。

即使在1994年至2003年，台灣遭逢房市泡沫與房價下跌，但是戰後嬰兒潮世代的消費購買力持續暢旺，約在1994年至1997年的四年間，每年房屋交易量達46.4萬棟至50.8萬棟，比起2016年的24.5萬棟要高出一倍，創下台灣歷年最高且持續最長時間的房屋交易量記錄。

雖然1998年的出生人口數首度跌破30萬人以下，2008年的出生人口數更跌破20萬人以下，2010年的虎年，生育率更跌到0.9人的世界最低水準，出生人口數僅有16.7萬人。近20年出生人口減少的趨勢，顯然尚未對同一時期的房地產需求與房價構成威脅，因為少子化的影響要到2030年左右，才會發生懸崖式的風險與危機！

根據國家發展委員會的高推計出生人口預測，2022年之後的出生人口數將維持低於20萬人以下的水準，一直到2051年起會低於15萬人。如果以低推計預測數據將更為悲觀，在2017年起出生人口將少於20 萬人，2038年之後會低於10萬人。相較於1940年至1990年的出生人口數，2008年之後的出生人口數不及其一半。

1980年代前後十年出生的Y世代嬰兒潮，是臺灣第二次出生人口的高峰期，在未來15年間，將逐漸站上主力消費者角色，在2020年至2030年間，將是Y世代年齡層最有能力與財力的購屋時機，如果遇到經濟成長、貨幣寬鬆、低利率等有利房地產的環境，將有機會創造出台灣第六波房地產景氣繁榮！

但是少子化問題如果沒有改善，將出現高齡化比例不斷攀升，加上國家發展委員會估計人口開始負成長的時間點，將落在2022年至2026年間，2026年又是人口紅利期的終點，這些人口結構變數都將影響2020年至2030年間，第六波房地產景氣是否能轉趨繁榮的重要因素！

原文網址: 少子化的房市懸崖危機 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/Alpha/article/109433159891