2014/04/13

【經濟日報╱葉春智】

邁入春暖花開的季節,看屋人潮回籠,房市景氣走出1、2月的低迷,觀察四都(雙北市、台中市、台南市)日前公布的3月移轉棟數,相較於2月平均上升二至四成,加上總體經濟景氣持續復甦,燈號由1月的黃藍燈,回升到代表景氣穩定成長的綠燈,購屋信心亦同步逐漸增溫。但另一方面,政府打炒房政策持續,採用針對性審慎措施(選擇性信用管制)控管房市,使得非自住、非首購族群增加資金周轉壓力,且美國聯準會(Fed)主席葉倫表態,實施五年的寬鬆量化(QE)已啟動退場機制,引發升息時間點疑慮,在面對詭譎多變的市場,我認為,今年應更加審慎篩選房市題材,擇優置產。

近期對於房市抱持觀望態度的民眾似乎較往年增加許多,許多人認為這波房市大多頭已走了十年以上,沒有只漲不跌的神話,因此市場氛圍漸漸向買方靠攏。然而近十年台灣房市歷經SARS風暴、金融海嘯、奢侈稅和實價登錄,房價仍看跌不跌,最明顯的前例就是,2008年發生金融海嘯時,房價曾短期回檔,但如今全球房市已重新站回金融海嘯前的水準,甚至凌駕其上。綜觀投資產品,房地產產品仍為長期置產及保值需求之首選。

而市場氣氛漸漸轉向買方市場,觀望氣氛變濃的同時,加上買賣雙方對房價認知差距擴大,造成中古屋市場銷售期拉長,但其實市場上並沒有出現倒貨現象,高資產族群仍長抱位於核心地段,且兼具增值抗跌特性的豪宅物件;面臨資金周轉壓力的投資客,因較差物件不易脫手,轉而開始釋出較佳標的物件,以求加速變現入袋。對於購屋族而言,這是個好消息,有機會以更親民價格買到理想物件。

我建議購屋族,此時可以思考股神巴菲特所說過的一句話,「當眾人恐懼時,你要貪婪。」當市場陷於恐慌時,已經準備好的置產族,抑或有自住需求的購屋族,更應該磨刀霍霍,迎接搶進好物件的最佳機會。

但另一方面,政府為穩定房市,官員喊話、查稅動作頻繁,中央銀行總裁彭淮南也暗示民眾,房貸利率不可能永遠維持低檔,加上美國聯準會主席葉倫表明QE將在今年秋季全面退場,再度引發房貸族升息疑慮。但其實穩定房市,不只有利率政策一個手段。調升利率將牽一髮而動全身,升息不僅影響房貸月付金額,也影響台灣各中小企業籌資及營運壓力,因此政府對於升息手段相對謹慎,從銀行放款政策,便可窺知一二。

目前銀行為配合央行針對性審慎措施(選擇性信用管制)政策,若是首購族或換屋族,購屋貸款成數可達「成交價」八成,但針對名下有第二房以上的置產族或投資客限縮貸款成數,只能以銀行「鑑估價」(約市價八至九成)核貸,最高核貸七成,以成交價1,000萬元的房屋來看,若以鑑價800萬至900萬元貸款,只能核貸七成(約560萬至630萬元),相當於市價的六三成甚至更低。這對於投資客有相當的抑制作用,也使得市場漸漸回歸基本面,此時正是自住族進場實現成家夢想的最佳時機。

(作者是全國不動產董事長)



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