青春-房仲物語

央行限貸苦主...換屋族「先買後賣」最慘：怕資金斷鏈　只好先信貸

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

年底為傳統購屋旺季，政府為宣示打炒房，內政部政務次長花敬群特別提醒預售屋購屋者，包括利率調升、中國大陸房市泡沫與國內部分地區房價大幅調整，皆為現有的「房市風險結構」。而9月下旬央行的第二屋限貸款措施，影響了10月、11月換屋族購屋行為，專家指出，尤其對「先買後賣」的換屋族影響最大。

央行取消第二套房貸寬限期，與多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率，波及到換屋族。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影

對於近期許多網友議論央行總裁楊金龍提及的，升息恐怕將吸引資金進來，更不利房市。主要在於新台幣11月底兌美元收盤匯率為27.81元，今年累積升值達6.98角或2.45%，穩居地表最強貨幣之一，而升息若造成利差擴大，將吸引資金進來，新台幣會有升值的壓力，因此，楊金龍才認為，穩定房市還是用選擇性信用管制對付，與升息不應有關聯。

若撇除升息變因，單就目前央行選擇性信用管制之下，申辦貸款情形。安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰觀察到，央行9月最新的打房措施，為取消第二套房貸寬限期，且多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率，以響應央行打房，貸款成數也受到壓抑，這對於屬於剛性需求的換屋族群來說，需要的自備款、借貸成本等都將大幅升高。

馬瑞辰表示，若換屋者如果不想「先賣後買」，就必須在舊的房產賣出前承受新舊兩間房產的房貸壓力，在新的打房措施下，資金實力比較不是那麼雄厚的一般家庭，這個雙重房貸壓力會比以前大得多。

民眾必須等到賣掉原有房屋後，才能向銀行辦理換屋的第二套房貸利率等各條件，比照第一套標準，有寬限期、利率低一些以及貸款成數增加，因此，如何在這段過渡期取得足夠資金，換屋族就必須自己想辦法。

馬瑞辰指出，過去以信貸補充房貸不足的狀況，央行金檢非常注意，因此如果信貸和房貸申辦人是同一人，融資會有難度；這也是近來有部分銀行新推額度高達500萬元、800萬元信貸，被視為換屋族資金壓力的「神救援」。

房市在短時間內經歷一段價格大幅上揚，民眾購屋申請房貸時可能會發現，申請房貸的困難度提高，銀行面對上漲又急又快的房價，面臨房價估價估不到的問題，可能需要等到實價登錄所揭露的案例累積多些，銀行的估價才有辦法跟上。

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