央行限貸苦主...換屋族「先買後賣」最慘:怕資金斷鏈 只好先信貸
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
年底為傳統購屋旺季,政府為宣示打炒房,內政部政務次長花敬群特別提醒預售屋購屋者,包括利率調升、中國大陸房市泡沫與國內部分地區房價大幅調整,皆為現有的「房市風險結構」。而9月下旬央行的第二屋限貸款措施,影響了10月、11月換屋族購屋行為,專家指出,尤其對「先買後賣」的換屋族影響最大。
央行取消第二套房貸寬限期,與多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率,波及到換屋族。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
對於近期許多網友議論央行總裁楊金龍提及的,升息恐怕將吸引資金進來,更不利房市。主要在於新台幣11月底兌美元收盤匯率為27.81元,今年累積升值達6.98角或2.45%,穩居地表最強貨幣之一,而升息若造成利差擴大,將吸引資金進來,新台幣會有升值的壓力,因此,楊金龍才認為,穩定房市還是用選擇性信用管制對付,與升息不應有關聯。
若撇除升息變因,單就目前央行選擇性信用管制之下,申辦貸款情形。安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰觀察到,央行9月最新的打房措施,為取消第二套房貸寬限期,且多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率,以響應央行打房,貸款成數也受到壓抑,這對於屬於剛性需求的換屋族群來說,需要的自備款、借貸成本等都將大幅升高。
馬瑞辰表示,若換屋者如果不想「先賣後買」,就必須在舊的房產賣出前承受新舊兩間房產的房貸壓力,在新的打房措施下,資金實力比較不是那麼雄厚的一般家庭,這個雙重房貸壓力會比以前大得多。
民眾必須等到賣掉原有房屋後,才能向銀行辦理換屋的第二套房貸利率等各條件,比照第一套標準,有寬限期、利率低一些以及貸款成數增加,因此,如何在這段過渡期取得足夠資金,換屋族就必須自己想辦法。
馬瑞辰指出,過去以信貸補充房貸不足的狀況,央行金檢非常注意,因此如果信貸和房貸申辦人是同一人,融資會有難度;這也是近來有部分銀行新推額度高達500萬元、800萬元信貸,被視為換屋族資金壓力的「神救援」。
房市在短時間內經歷一段價格大幅上揚,民眾購屋申請房貸時可能會發現,申請房貸的困難度提高,銀行面對上漲又急又快的房價,面臨房價估價估不到的問題,可能需要等到實價登錄所揭露的案例累積多些,銀行的估價才有辦法跟上。
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