青春-房仲物語

限定1200萬房！送小孩「免贈與稅、免房地合一稅」怎做到的？操盤手揭秘

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

房地合一稅施行之前，不動產的跨年度贈與是顯學，資深地政士指出，因每年每人有244萬元的免稅額，所以常利用年底12月31日及隔年1月2日的跨年贈與，免稅額244萬元乘以2共計488萬元，將不動產一次性分二年贈與給子女。

送房給小孩，用買賣方式不僅244萬元贈與稅免稅額，可以主張免除債務，剩餘976萬元可銀行貸款，回推總價1200萬元的房子最省稅。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影

但民國105年施行房地合一稅後，受贈與的不動產，取得成本是房屋及土地公告現值，未來再出售時，會產生高額的房地合一稅，所以類似的跨年贈與案件相對減少，改以主張買賣的方式，辦理過戶不動產給子女。

正業地政士事務所所長鄭文在則舉出「超級節稅案例」，他說，有一個案件是爸爸想將房屋過戶給30歲的兒子，經查詢市價約1200萬元，房屋評定現值及土地公告現值合計約350萬元。

若利用跨年贈與給兒子，112年12月31日贈與244萬元，113年1月2日贈與106萬元（244萬元+106萬元=350萬元），這個房屋就可以順利登記到兒子名下。

缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售，將有850萬元的獲利被課徵房地合一稅（1200萬元-350萬元=850萬元），即使自用6年再出售，享受400萬元免稅額，10％優惠稅率，仍然要繳納45萬元房地合一稅（即1200萬元-350萬元-400萬元=450萬元），是不小的負擔。

送房給小孩，用買賣方式最節稅，且總價1200萬元剛剛好。圖／鄭文在提供

鄭文在說，父子間協議將這間房屋總價以1220萬元成交，其中2成自備款（244萬元），8成銀行貸款（976萬元），因244萬元是贈與稅的免稅額，可以主張免除債務，也就是兒子不需要付款給爸爸。

至於976萬元直接向銀行申請貸款，核准後直接撥款給爸爸，銀行的撥款金流、貸款契約書檢附到國稅局認定，所有的買賣流程就完成。鄭文在提醒，兒子對於銀行貸款核准的976萬元，必須有償還能力，不然可能會被國稅局駁回。

鄭文在提到關鍵，買賣取得價格1220萬元，未來若以1200萬元出售，因為沒有獲利，即使2年內出售該房屋以45％課房地合一稅，因為獲利是0元，所以房地合一稅也就是0元。

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