好房News記者馮牧群/專訪

變身為新北市後,以前的台北縣資源增加,這幾年建設速度突飛猛進,由市長朱立倫領導的行政團隊「迅速、務實」的風格,特別在都市再生、產業轉型、居住政策上的改變,讓市民感觸最深,城鄉發展局局長張璠(以下簡稱張)說,要從經濟學的角度改善居住問題,使新北市躍升為五都的領頭羊。

問:城鄉局短期內的居住政策重點為何?

張:以四個部分為主;首先是「資訊透明化」,建立房價資訊系統可即時反映市場行情波動,另從住宅服務平台整合,可發揮媒合效果,有效去化民間出租住宅資源,同時結合非營利組織招募愛心房東,促進民間閒置不動產轉為社會住宅,幫助弱勢族群解決居住問題。

其次為「政策補貼」與「住者有其屋」;一方面辦理住宅補貼、身心障礙者租金補貼及低收入戶租金補貼,另一方面會以分期分區的方式提供社會住宅供給,由政府直接興建恐怕緩不濟急,因此,還會加快公有閒置房舍整修的腳步,並鼓勵民間業者投入政府社會住宅BOT案。

最後是「城鄉環境改造」,為建立都會次核心,新北市推動三環三線,藉由捷運網路把居住人口帶進新開發的生活圈,再以住宅供需規劃輔佐產業聚落形成,減輕市民居住與通勤成本的負擔。

問:「防災型都更」需求迫切,新北市的執行狀況如何?

張:一直以來,新北市的都更都有防火、防災與防震的考量,針對境內有災害之虞的老舊社區,市府已劃定49處、約184公頃的更新地區,這些區域老舊建物重建的同意比例降低,並適用最高10%的容積獎勵,透過誘因來吸引民眾申請,不過,重要的是社區本身要凝聚安全意識,政府終究只能扮演協助角色,若發生類似「文林苑」的衝突,官員也很難為。

另外,「大陳義胞社區」公辦都更案已於九月進入審議程序,為加速都更,市府再推出「簡易都更」,只要基地面積1000平方公尺以上,土地建物所有權人100%同意,送都市設計審議通過即可獲得15%獎勵容積,不用走傳統的法定程序,未來還可能把申請門檻下調至500平方公尺,獎勵容積上限提高為20%,越早投入改建,屋主權益越高。

最近市府剛從中央取得2500萬元的競爭型預算,用來投入三角斷層帶兩側的老屋重建,一些屋齡高、重建速度快的地震高危險區將優先辦理都更。

問:新北市許多工業區面臨轉型,哪些為重點實施區域?

張:從前因都市發展,台北市容不下的工業區紛紛進入新北市設廠,造成某些區域煙囪密布,烏煙瘴氣的環境令民眾難以忍受,但隨著新北市地價翻漲,根據最近實價登錄數據,五股工業區每坪土地成交價甚至高達150萬元,「誰還願意開工廠」,因此,土地應有更高經濟效益的使用,產業轉型勢在必行。

新北市產業發展可以捷運環狀線作為軸線分為「內環」、「中環」、「外環」與「策略地區」;位在環狀線內外側各500公尺的內環是大台北都會中心,未來將以商業、服務業為發展主軸;捷運機場線、萬大線及特二號道右側所在的中環,住宅與產業混合發展,強化住商機能,外環由於交通、都市機能尚未成熟,須再研析產業調整內容。

同樣面臨轉型的還有汐止、深坑、淡水等地的工業區,汐止已有電子、機械產業群聚,經貿園區規模近年不斷成長,深坑則朝慢活觀光城市轉變,淡水地區的轉型還有待交通條件改善後進行。

問:年輕人購屋越來越不容易,對於新北市的購屋族有什麼建議?

張:都會區就業機會多,但房價相對更高,全世界皆是如此,買房必須有完備的儲蓄規劃,新北市各區房價差異很大,年輕人不妨考慮新興開發地區及未來捷運行經路線,例如三峽、鶯歌、樹林一帶房價相對平實,以鶯歌來說,交通機能除了台鐵,長遠來看還有捷運題材,均價可望從現在的1字頭成長到3字頭。

新興的地上權住宅模式因購屋門檻較低,也值得購屋族參考,或者可選擇預售屋,從建案的Location來判斷未來發展潛力,待房價增值後轉手還有獲利空間,屬於「進可攻、退可守」的購屋方式。

與大家分享我的購屋經驗,1988年我在永和國中附近買下14層樓的雙拼住宅,與家中兄弟姐妹一次買下四戶以便互相照應,當初購屋總價含車位約360萬元,至今房價已增值不少。居住20多年來,我最喜歡永和便利的生活機能,唯獨因都市密集度太高,吵雜聲過多這點較差強人意。

原文網址: 房產名人堂/新北城鄉發展局長:從經濟學改善住居 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/10203043683.html

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